用房子抵押贷款，还不上钱，房子还能要回来吗

用房子抵押贷款，还不上钱，房子还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1988年，神某公司为了从开发区某银行获得贷款，和银行签了一份《过户协议书》。协议约定：神某公司把名下综合楼、餐厅、车库等房产过户给银行，银行拿到房产证后，向神某公司提供350万元贷款（其中包含之前借的145万元），贷款期限一年，每年续贷一次，最长不超过五年。神某公司需要在五年内还清全部贷款本息，还清后银行再把房产过户回给神某公司。

房产过户后，银行又向神某公司发放了60万元贷款。后来，神某公司只还了17万元，并在2010年被吊销营业执照（但公司没注销）。

2019年，神某公司起诉银行，要求解除《过户协议书》并返还房产。银行则反诉，要求神某公司偿还剩余18万元贷款及利息，并主张对房产有优先受偿权。神某公司认为，这笔18万元的贷款已经过去20多年，超过了法律规定的诉讼时效，不应受保护。

法院怎么判

一审法院判决：银行返还房产给神某公司；神某公司归还18万元贷款及利息；银行对房产有优先受偿权。神某公司不服，提起上诉。

二审法院（江苏省盐城市中级人民法院）最终判决：

一是解除《过户协议书》；二是神某公司归还18万元贷款及利息；三是银行对房产有优先受偿权；四是神某公司还清贷款后，银行协助办理房产过户手续。

关于诉讼时效问题，法院认为：神某公司把房产过户给银行，属于“让与担保”。只要神某公司没还清贷款，银行就一直持有房产所有权，债权没有受到损害。因此，银行主张权利的诉讼时效，从神某公司要求解除合同、返还房产时才开始计算。神某公司2019年起诉要求解除合同，银行此时才面临权利受损，所以银行的诉讼请求没有超过诉讼时效。

律师解读

这个案例涉及一个普通人可能遇到的问题：用房产“过户”给银行来担保贷款，到底算不算抵押？诉讼时效怎么算？

首先，这种“过户担保”在法律上叫“让与担保”。它不是普通的抵押，而是把房产所有权先转给债权人，等债务还清后再转回来。它的特点是：只要债务没还清，债权人就“形式”上拥有房产，债权一直有保障。

其次，诉讼时效的起算点很关键。普通借款的诉讼时效，是从“知道权利被侵害”那天起算。但让与担保不同，因为债权人一直拿着房产，债权没受损害，所以诉讼时效从债务人要求返还房产时才开始算。也就是说，只要神某公司没要求解除合同、返还房产，银行的债权就一直“安全”，诉讼时效不会启动。

最后，这个案例提醒我们：让与担保的诉讼时效规则和普通借款不一样，不能简单套用“超过20年就不保护”的说法。

王德林律师提示：

如果您用房产“过户”给银行或他人来担保贷款，要注意以下几点：一是明确约定还款后房产返还的条件和期限；二是如果公司经营异常（如被吊销执照），要及时处理债务，避免利息越滚越大；三是不要以为时间久了就不用还钱，让与担保的诉讼时效可能从您要求返还房产时才开始算。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因误解诉讼时效而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市