买了期房办了抵押预告登记，银行能优先收房吗

买了期房办了抵押预告登记，银行能优先收房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年8月，罗某向银行贷款20万元用于买房，贷款期限30年。银行、罗某和房地产公司签了一份《个人购房担保借款合同》，约定在罗某拿到房产证并办妥抵押登记之前，由房地产公司承担连带保证责任。也就是说，如果罗某还不上钱，房地产公司要替他还。

2015年8月26日，罗某买的期房办理了预告登记和预购商品房抵押预告登记。银行是抵押预告登记的权利人。贷款发放后，罗某还了几年钱，但从2019年1月起就没再还了，欠下本金189429.04元及利息。银行起诉要求罗某还钱，并要求对这套期房享有优先受偿权（即拍卖房子后银行先拿钱）。

法院怎么判

法院判决：一是罗某必须偿还借款本金189429.04元及利息；二是驳回了银行要求对期房优先受偿的请求。

法院认为，虽然这套期房办了抵押预告登记，但房子至今没有办理首次登记（即开发商还没拿到大产证），也不具备办理正式抵押登记的条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，只有在房子已经办了首次登记、预告登记的财产与首次登记的财产一致、预告登记没有失效的情况下，银行才能优先受偿。本案中这些条件都不满足，所以银行不能优先收房。

不过法院也说了，驳回请求不代表预告登记失效。等房子具备办理抵押登记条件时，银行还可以再主张优先受偿权。

律师解读

这个案例对买期房的人有两点重要提醒：

一是抵押预告登记不等于正式抵押登记。很多人以为办了预告登记，银行就能直接拍卖房子。实际上，预告登记只是“预告”，要变成正式抵押登记，必须等房子建好、开发商办完首次登记、购房者拿到房产证后，再去办抵押登记。在此之前，银行对房子没有优先受偿权。

二是开发商的阶段性保证责任可能被免除。本案中，银行没有要求房地产公司承担保证责任。但在类似案件中，如果银行通过预告登记取得了抵押权（比如房子已办首次登记），法院可能认定开发商的保证责任已经免除。这意味着，如果购房者断供，银行可能既不能拍卖房子，也不能找开发商要钱，只能找购房者本人追债。购房者如果没钱，银行就可能面临损失。

王德林律师提示：

买期房时，一定要关注开发商的办证进度。如果开发商迟迟不办首次登记，你的抵押预告登记就无法转为正式抵押登记，银行对房子的优先受偿权就落不了地。一旦你断供，银行可能起诉你个人，甚至查封你的其他财产。建议在购房合同中明确约定开发商办理首次登记的时间，并保留催告证据。如果开发商逾期办证，可以要求其承担违约责任。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，评估开发商办证进度和自身还款能力，避免因断供导致个人资产被强制执行。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市