房贷断供后，银行能直接拍卖还没拿到房产证的房子吗？开发商还要不要负责？

房贷断供后，银行能直接拍卖还没拿到房产证的房子吗？开发商还要不要负责？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，潘文某向银行贷款53万元买房，贷款期限30年，并用所购房屋作为抵押。银行与潘文某签订了《个人购房担保借款合同》，并办理了抵押预告登记。同时，房地产公司（开发商）与银行签订了合作协议，承诺为潘文某的贷款提供连带保证担保，保证期限从银行放款之日起，直到潘文某拿到房产证并办妥正式抵押登记手续为止。

从2020年8月开始，潘文某停止还贷。2021年1月，银行起诉到法院，要求潘文某提前还清全部贷款本息，同时要求对抵押的房屋优先受偿（即拍卖房子还债），并要求房地产公司承担连带保证责任。

法院怎么判

广东省佛山市中级人民法院审理后认为：

一是关于银行能否优先受偿的问题。虽然潘文某的房屋只办理了抵押预告登记，没有办妥正式的抵押登记，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，只要房屋已经办理了建筑物所有权首次登记（即开发商已经拿到了大产证），并且预告登记没有失效，那么银行就享有抵押权，可以优先受偿。本案中，房屋已经办理了首次登记，预告登记也有效，因此银行有权拍卖房屋优先受偿。

二是关于房地产公司是否要承担连带保证责任的问题。银行和房地产公司约定的保证责任免除条件是“购房人取得房产证并办妥抵押登记”。但法院认为，双方签订合同的真实目的是：在银行取得抵押权之前，由开发商提供担保来保障银行债权。现在银行已经依法对房屋享有抵押权，开发商的担保目的已经实现，因此开发商的保证责任应当免除。如果机械地按照合同字面意思，要求开发商继续承担责任，会加重开发商负担，有失公平。

最终，法院判决：银行对潘文某的房屋享有优先受偿权，但驳回银行要求房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求。

律师解读

这个案例对普通购房者、银行和开发商都有重要启示：

一是抵押预告登记不等于正式抵押登记，但法律效力很强。过去很多人认为，只有拿到房产证并办妥正式抵押登记，银行才能拍卖房子。但根据民法典及司法解释，只要房屋已经办理了首次登记（开发商拿到大产证），且预告登记没有失效，银行就可以直接主张优先受偿权。这意味着，即使购房者还没拿到房产证，银行也能通过法律程序拍卖房子还债。

二是开发商的阶段性担保责任可能提前结束。很多购房合同约定，开发商要担保到“办妥抵押登记”为止。但法院认为，如果银行已经通过预告登记取得了抵押权，开发商的担保目的已经实现，责任就可以免除。这避免了开发商无限期承担担保责任，也符合市场惯例。

三是购房者断供的风险很大。一旦断供，银行不仅会起诉要求提前还清全部贷款，还可能直接拍卖房屋。即使房子还没拿到房产证，银行也能通过预告登记实现抵押权。购房者不仅会失去房子，还可能因为拍卖价格低于贷款余额而继续欠债。

王德林律师提示：

购房者要按时还贷，避免断供。如果确实遇到经济困难，应主动与银行协商，申请展期或调整还款计划，不要等到银行起诉。对于开发商而言，在签订合作协议时，应明确约定保证责任的免除条件，避免因合同条款模糊而承担不必要的责任。对于银行来说，办理抵押预告登记后，应密切关注房屋首次登记进度，及时督促购房者和开发商办理正式抵押登记，避免预告登记失效。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解当地法院的裁判倾向，以便更好地维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市