买房贷款时，开发商的担保责任什么时候能解除

买房贷款时，开发商的担保责任什么时候能解除

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，邱秀某和饶兰某向某行长乐支行贷款56万元买房，房地产公司作为阶段性担保人。合同约定，房地产公司的担保责任一直持续到抵押登记办妥、银行拿到他项权证为止。贷款发放后，银行办理了预购商品房抵押权预告登记。邱秀某和饶兰某还款到2018年6月后停止还款。2020年，银行宣布贷款提前到期，要求借款人还清本息，并请求法院判令房地产公司承担连带保证责任。但此时，案涉房产已经完成首次登记，抵押权自预告登记之日起就已设立。

法院怎么判

福建省福州市长乐区人民法院审理后认为：案涉房产已办理首次登记，且不存在预告登记失效的情形，抵押权自预告登记之日就已设立。银行已经可以通过行使抵押权来保障债权，其与开发商签订阶段性担保合同的目的已经实现。因此，房地产公司的保证责任因满足约定条件而终止，无需再对邱秀某、饶兰某的债务承担连带保证责任。法院判决邱秀某、饶兰某偿还贷款本息，并赔偿律师费，但驳回了银行要求房地产公司承担担保责任的请求。

律师解读

这个案例的核心问题是：在抵押权已经推定设立的情况下，开发商的阶段性担保责任是否应该免除。法院从四个角度给出了肯定答案：

一是从目的性角度看，开发商阶段性担保是为了解决贷款发放后、正式产权登记完成前的风险敞口期问题。一旦抵押权设立，银行的风险就能通过优先受偿得到救济，担保目的实现，开发商责任自然解除。

二是从实质性角度看，合同约定的“保证期间至抵押登记办妥且他项权证交银行收执之日止”并非固定期间，而是“附解除条件”的约定。解除条件就是银行能够就抵押物享有优先受偿权。抵押权一旦设立，保证合同自动失效。

三是从整体性角度看，开发商的保证责任（人保）和银行的抵押权（物保）是非此即彼的关系。根据民法典，既有债务人自己提供的物保又有人保时，债权人应先实现物保。抵押权设立后，银行应先处置房产，开发商的责任相应免除。

四是从公平原则角度看，如果机械地要求开发商等到银行实际拿到他项权证才解除担保，而借款人拖延办理正式抵押登记，就会无限期加重开发商负担，有违公平。

王德林律师提示：

对于购房者来说，按时还贷是基本义务，否则银行有权处置抵押房产。对于开发商而言，阶段性担保并非无限期责任，一旦抵押权依法设立，担保责任即可终止。但要注意，这需要满足“已办理首次登记”且“预告登记未失效”等条件。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，明确各方权利义务，避免不必要的诉讼风险。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系本地律师，结合具体合同条款和当地法院实践，制定应对策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市