只办了抵押预告登记，银行还能收走我的房子吗

只办了抵押预告登记，银行还能收走我的房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年，陆依某向银行贷款52万元购买一套商品房，银行与陆依某、开发商签订了贷款合同。合同约定：陆依某用这套房子作为抵押担保，开发商提供阶段性连带责任保证（即在房子正式抵押登记办妥前，开发商承担担保责任）。

2017年1月30日，银行和陆依某办理了这套房子的预售商品房抵押权预告登记。但后来，因为房子被法院查封，一直没能办成正式的抵押登记手续。不过，开发商已经办好了整栋楼的首次登记（即大产证）。

陆依某从2019年开始断供，到2020年1月，欠银行本金约49.67万元，利息2.41万元，罚息171元。银行起诉要求：一是陆依某还钱；二是对这套房子优先受偿（即拍卖房子后先还银行的钱）；三是开发商承担连带保证责任。

法院怎么判

广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（案号：(2020)桂0107民初1397号）审理后认为：贷款合同合法有效，陆依某违约，必须还钱。同时，虽然只办了抵押预告登记，但房子已经办了建筑物所有权首次登记，且没有证据证明预告登记失效，所以银行有权要求拍卖这套房子，用拍卖款优先还债。开发商也要承担连带保证责任，但开发商还完钱后可以向陆依某追偿。

判决结果：陆依某偿还本金、利息、罚息和律师费；银行有权以这套房子折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；开发商承担连带保证责任。

律师解读

这个案子的核心问题是：只办了抵押预告登记，没办正式抵押登记，银行到底能不能优先收房？

过去，法律对此没有明确规定，各地法院判法不一。有的认为预告登记不等于抵押登记，银行没有优先权；有的认为银行无过错时应当有优先权。这种混乱导致同案不同判，也加重了开发商的负担。

2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，明确了一个重要规则：只要同时满足三个条件，抵押权自预告登记之日起就设立，银行可以优先受偿。

这三个条件是：

一是抵押的房子已经办理了建筑物所有权首次登记（即开发商拿到了大产证）。

二是预告登记的房子和首次登记的房子是同一套。

三是不存在预告登记失效的情形（比如预告登记后90天内没申请正式登记等）。

本案中，三个条件都满足，所以法院支持了银行的优先受偿权。这个规则保护了银行的利益，也遏制了借款人恶意不配合办证的行为，对购房人、银行、开发商三方都有利。

王德林律师提示：

购房人要注意，贷款买房时，银行要求办理抵押预告登记是正常操作。如果因为开发商或自己原因导致无法办成正式抵押登记，银行依然可能通过预告登记对房子主张优先受偿权。所以，购房人务必按时还贷，否则房子可能被拍卖。同时，如果开发商迟迟不办首次登记，购房人应主动催促，避免预告登记失效。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解预告登记是否有效、开发商是否已办首次登记等关键事实，以便评估风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市