买房办了抵押预告登记，银行就能优先收房吗？开发商担保责任何时解除？

买房办了抵押预告登记，银行就能优先收房吗？开发商担保责任何时解除？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年，周乌某向银行贷款59万元买房，开发商某房产公司提供阶段性担保。2014年，房屋所在楼栋办好了首次登记（即开发商拿到了大产证），同年7月，银行办理了抵押预告登记。但之后周乌某逾期还贷，房屋也被其他法院查封，一直没办成正式抵押登记。银行起诉要求周乌某还款，并要求开发商承担担保责任。

法院怎么判

法院判决周乌某偿还贷款本息，同时确认银行对房屋享有抵押权，但驳回了银行要求开发商承担担保责任的请求。

法院认为，虽然抵押预告登记是在民法典施行前办理的，但根据民法典担保制度解释第五十二条，只要房屋已经办理了首次登记、预告登记没有失效，法院就应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，房屋在2014年5月已办首次登记，7月办了预告登记，银行抵押权自2014年7月17日就已设立。

关于开发商的阶段性担保，法院指出，银行抵押权已经设立，信贷风险已经消除，开发商的阶段性担保目的已经实现，不应再要求其承担责任。

律师解读

这个案例对购房者、银行和开发商都有重要启示：

一是抵押预告登记不等于正式抵押登记，但在特定条件下可以产生抵押权效力。根据民法典担保制度解释第五十二条，只要满足两个条件：房屋所在楼栋已经办了首次登记（开发商拿到大产证）、预告登记没有失效（比如没有过期或被撤销），法院就可以认定抵押权自预告登记之日起设立。这意味着，即使后来没办正式抵押登记，银行也能优先从房屋拍卖款中受偿。

二是开发商的阶段性担保责任，在银行抵押权设立后自动解除。开发商为购房者提供阶段性担保，目的是在银行拿到正式抵押登记前，防止贷款风险。一旦银行抵押权依法设立（哪怕是通过预告登记认定），开发商的担保使命就完成了，银行不能再要求开发商承担责任。

三是房屋被其他法院查封，不影响预告登记权利人的优先受偿权。本案中房屋被多次查封，但法院明确：预告登记设立在先，优先受偿权不受在后查封影响。执行时，银行作为预告登记权利人，仍可优先于其他债权人受偿。

王德林律师提示：

购房者如果遇到银行起诉要求提前还款、开发商要求承担担保责任的情况，可以关注以下要点：一是确认房屋所在楼栋是否已办首次登记；二是确认抵押预告登记是否在有效期内；三是如果银行抵押权已依法设立，开发商不应再承担担保责任。对于银行而言，应及时跟进房屋办证进度，避免因拖延导致预告登记失效。对于开发商，应在合同中明确阶段性担保的解除条件，并在银行抵押权设立后及时主张解除。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体案情判断抵押权是否已设立、担保责任是否已解除。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市