物业负责人限制业主装修，强迫购买黄沙砸墙服务，是否构成犯罪

物业负责人限制业主装修，强迫购买黄沙砸墙服务，是否构成犯罪

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年，某小区开发商与陆某担任实际负责人的物业公司签订了《物业管理委托合同》。2020年4月至9月，陆某伙同冯某某，利用其物业负责人的身份，为了让自己和冯某某的黄沙销售、砸墙业务在小区内获得垄断地位，以“规范管理”为名，安排物业工作人员采取了一系列手段：要求业主外购黄沙必须袋装后用小车推进小区；禁止其他砸墙工人携带工具进入小区；发现其他人员从事砸墙业务就没收工具；甚至对业主家停水停电。这些手段迫使业主只能向冯某某购买黄沙和砸墙服务。冯某某因此垄断了小区装修业务，在业主群中造成了恶劣影响。经查，两人强迫交易金额达14万余元。

法院怎么判

江苏省沭阳县人民法院经审理认为，陆某、冯某某以威胁手段强迫他人购买商品或接受服务，情节特别严重，构成强迫交易罪。此外，冯某某还构成掩饰、隐瞒犯罪所得罪，陆某还构成行贿罪。法院判决：陆某犯强迫交易罪，判处有期徒刑三年二个月，并处罚金3万元；犯行贿罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金10万元；决定执行有期徒刑三年六个月，并处罚金13万元。冯某某犯强迫交易罪，判处有期徒刑三年，并处罚金2万元；犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪，判处有期徒刑三年，并处罚金5万元；决定执行有期徒刑五年六个月，并处罚金7万元。责令冯某某退出违法所得3万元。一审宣判后，两人上诉，江苏省宿迁市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。

律师解读

本案的核心争议点有两个：一是物业负责人的行为是否超出了管理权限，是否达到了“暴力、威胁”的程度；二是强迫交易金额14万余元是否构成“情节特别严重”。

关于第一个问题：物业负责人的行为是否构成“威胁”

物业公司是业主聘请的服务机构，其管理权本质是服务，不具有强制性。本案中，陆某作为物业负责人，对未在冯某某处购买服务的业主采取停水停电、没收工具等极端手段，而对冯某某的客户则大开绿灯。这种区别对待，已经远远超出了物业管理的必要限度。法律上，“威胁”不一定是打人骂人，只要足以让业主产生恐惧心理，被迫做出违背真实意愿的交易，就构成“威胁”。停水停电、阻挠施工，足以让急于装修的业主感到无助和恐惧，从而被迫选择冯某某的服务。因此，法院认定其行为达到了强迫交易罪要求的“威胁”程度。

关于第二个问题：14万余元是否属于“情节特别严重”

强迫交易罪中，“情节严重”是入罪门槛，“情节特别严重”是加重处罚的条件。目前法律对“情节特别严重”没有明确数额标准，但司法实践中会综合考虑强迫手段、强迫人数、交易金额等因素。本案中，两人强迫了23名业主完成交易，强迫交易金额达14万余元，是“情节严重”标准（通常为1万元或2人）的十几倍甚至二十几倍。法院据此认定属于“情节特别严重”，并判处了较重的刑罚。

王德林律师提示：

物业公司是服务者，不是管理者，更不是“土皇帝”。业主在装修过程中，如果遇到物业以“规范管理”为名，强制要求购买指定商家的建材或服务，甚至采取停水停电、没收工具等极端手段，这已经涉嫌违法犯罪。业主可以采取以下措施：一是保留证据，包括物业的通知、停水停电记录、聊天记录、录音录像等；二是向当地住建部门或街道办事处投诉；三是直接报警，要求公安机关以强迫交易罪立案侦查。对于物业人员来说，滥用管理权谋取私利，轻则面临行政处罚，重则像本案中的陆某、冯某某一样，身陷囹圄，得不偿失。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，维护自身合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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