开发商送的“免费”人防车位，能用30年吗？中途被收回怎么办？

开发商送的“免费”人防车位，能用30年吗？中途被收回怎么办？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2008年，某房地产公司（开发商）与邓某某签订了一份《人防工程停车位租赁合同》，约定将一个人防车位给邓某某使用30年，从2008年11月22日到2038年11月21日，租金一栏是空白的，也就是免费使用。合同还约定，如果邓某某擅自转租，开发商有权解除合同。

2013年，邓某某把房子和这个车位的剩余使用权一起转让给了樊某。樊某向小区的物业公司（与开发商是关联公司）提交了转让合同，办理了登记，并一直按时缴纳车位管理费。

2021年，开发商突然向樊某发出《收回车位通知书》，说樊某未经同意擅自使用车位，要求他搬走。同时，开发商也向邓某某发出解除合同的通知，理由是邓某某擅自转租。开发商随后给车位上了锁，阻止樊某使用。

樊某于是起诉到法院，要求继续使用车位，并赔偿损失。

法院怎么判

一审法院（广州市番禺区人民法院）和二审法院（广州市中级人民法院）都判决樊某胜诉。

法院认为：

一是这份合同虽然叫“租赁合同”，但约定免费使用30年，明显不符合“租赁期限最长20年”的法律规定。双方的真实意思是开发商把车位30年的使用权转让给了邓某某，而不是单纯的租赁。这份合同是双方真实意思表示，合法有效，开发商必须遵守。

二是邓某某把车位的剩余使用权随房子一起转让给樊某，没有增加开发商的负担，也符合方便合理的原则。而且物业公司是开发商的关联公司，在长达8年的时间里，物业公司一直收取樊某的管理费，开发商说不知道转让，不符合常理。因此，邓某某的行为不构成违约，樊某有权继续使用车位到2038年。

三是开发商单方面解除合同并上锁的行为，违反了诚信原则，不发生解除合同的效力。开发商必须停止妨碍，并按照每月500元的标准赔偿樊某从2021年7月15日起到排除妨碍之日止的损失。

律师解读

这个案例的核心是：开发商以“租赁”为名，实际上赠送或转让了人防车位的长期使用权，这种合同是有效的，业主可以放心使用。

对于普通人来说，有几点需要了解：

一是人防车位的所有权归属。根据《人民防空法》，人防工程平时由投资者（通常是开发商）使用管理，收益归投资者。法院通常不直接判决所有权归谁，而是认可开发商有使用、收益的权利。因此，开发商有权将车位使用权转让给业主。

二是“租赁”合同超过20年是否有效。法律规定的租赁合同最长是20年，超过部分无效。但本案中，法院认为双方的真实意思不是租赁，而是使用权转让，所以不受20年限制。只要合同是双方自愿签订，内容不违法，就有效。

三是业主转让车位使用权是否需要开发商同意。如果开发商在合同中限制了转让，但业主的转让行为没有损害开发商的实质性利益（比如不影响开发商收取管理费、不改变车位用途），法院倾向于保护交易安全，认定转让有效。特别是物业公司已经知情并接受管理费的情况下，开发商不能再反悔。

王德林律师提示：

如果您购买了开发商赠送或低价转让的人防车位使用权，并且合同明确约定了使用年限（比如30年），那么这份合同大概率是有效的。开发商不能随意收回车位。但是，您需要注意以下几点：

一是保留好原始合同、付款凭证、物业费缴纳记录等证据，证明您合法占有车位。

二是如果将来要转让房子，最好将车位使用权一并转让，并到物业公司办理变更登记，留下书面记录。

三是如果开发商或物业公司以“转租未经同意”为由收回车位，您可以依据本案的判决思路进行抗辩，主张转让行为未损害其利益，且其早已知情。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，收集证据，必要时通过诉讼确认您的使用权，避免开发商单方面毁约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市