买了有抵押的房子，抵押权人没去法院起诉，我能要求注销抵押登记吗
买了有抵押的房子，抵押权人没去法院起诉，我能要求注销抵押登记吗
本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。
案情简介
2009年，焦某和妻子柳某某把一套房子卖给孙某某，双方签了《房屋买卖协议》，总价80多万。后来因为焦某不配合过户，孙某某起诉到法院，2015年法院判决焦某必须继续履行合同，协助把房子过户给孙某某。孙某某拿着判决书去法院申请强制执行，结果发现这套房子上早就被焦某设了一个抵押登记，抵押给了某公司，导致房子没法过户，法院只能暂时中止执行。
这个抵押是怎么回事呢？原来，2015年柳某某向甲银行借了400万元，焦某承诺共同还款，某公司为这笔借款提供了连带责任保证。同时，焦某又拿这套房子给某公司做了反担保，也就是如果某公司替柳某某还了钱，某公司可以拿这套房子来追偿。抵押合同约定的债务履行期限是2015年6月23日到2016年6月23日。
后来柳某某和焦某没还钱，甲银行起诉，法院判决柳某某和焦某还钱，某公司承担连带保证责任。甲银行申请强制执行，但法院发现柳某某、焦某、某公司都没什么财产，2018年终结了执行程序。某公司作为保证人，一直没替柳某某还钱，也没去法院主张过抵押权。
孙某某觉得，某公司作为抵押权人，在主债权诉讼时效期间内没去法院行使抵押权，抵押权应该已经消灭了，自己作为房子的买受人，有权要求法院确认抵押权消灭，并涂销（注销）抵押登记。
法院怎么判
一审法院（北京市昌平区人民法院）认为：
一是抵押权是从属于主债权的，主债权还在，抵押权就还在。甲银行对柳某某的主债权还在，法院一直在执行，某公司作为保证人，将来如果替柳某某还了钱，就可以向焦某主张抵押权。现在某公司还没还钱，将来能不能还也不确定，所以焦某提供的反担保（抵押权）没有消灭。
二是根据《民法典》第393条，担保物权消灭只有四种情形：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、法律规定其他情形。本案中，没有证据证明某公司明示放弃抵押权，所以抵押权没消灭。
三是孙某某只是焦某的债权人（基于房屋买卖合同），不是抵押合同的当事人，也不是抵押权人，无权要求涂销抵押登记。
一审判决驳回孙某某的全部诉讼请求。
孙某某不服，上诉到北京市第一中级人民法院。
二审法院认为：
一是孙某某主张某公司通过“缺席诉讼”“法院终结执行”“没在抵押期限内行使抵押权”“不实际经营”等行为，表明放弃了抵押权。但法律要求放弃担保物权必须明示，比如书面声明或办理注销登记，不能靠推测。孙某某的说法不成立。
二是根据《民法典》第419条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第59条，抵押权人如果在主债权诉讼时效届满前没行使抵押权，只有抵押人（本案中是焦某）才有权请求涂销抵押登记。孙某某不是抵押人，只是房屋的买受人，还没拿到房子所有权，他的债权请求权不能对抗某公司的抵押权。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
律师解读
这个案子对普通人买二手房有很重要的警示。核心问题有两个：
一是抵押权没在诉讼时效内行使，抵押权就消灭了吗？
不是。根据《民法典》第419条，抵押权人没在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，法院不再保护，但抵押权本身并不消灭。也就是说，抵押权人不能去法院起诉要求拍卖房子了，但他可以和抵押人私下协商，或者等主债权自然消灭。只有抵押人自己，在主债权诉讼时效届满后，才能请求法院涂销抵押登记。
二是买受人（孙某某）能代替抵押人要求涂销抵押登记吗？
不能。法律明确规定，只有抵押人（本案中的焦某）才有权在特定条件下请求涂销抵押登记。孙某某虽然和焦某签了买房合同，法院也判决焦某必须过户，但只要房子还没过户，孙某某就只是焦某的债权人，不是房子的所有权人。他的债权不能对抗已经登记的抵押权。换句话说，抵押权优先于孙某某的买房权利。
王德林律师提示：
买二手房前，一定要去不动产登记中心查清楚房子有没有抵押、查封等权利限制。如果房子有抵押，千万不要轻易付款或签合同，除非卖方能先解除抵押。如果已经签了合同才发现有抵押，要尽快通过法律途径解决，但要有心理准备：抵押权人的权利优先于你的买房权利，你可能需要等抵押权消灭后才能过户。另外，如果抵押权人长期不行使抵押权，只有抵押人（卖方）自己才能去法院要求涂销抵押登记，买方不能代劳。所以，买房时最好在合同里明确约定卖方必须及时解除抵押，并约定高额违约金，给自己留条后路。
文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，评估房屋的抵押情况，避免陷入“钱付了、房拿不到”的困境。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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