分家协议约定父母住东边两间房，儿子把房子卖了，父母还能住吗

分家协议约定父母住东边两间房，儿子把房子卖了，父母还能住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

贾某某与丈夫王某某育有两个儿子，分别是王某甲和王某乙。1985年，夫妻俩花6300元买了六间新房。1986年，一家人签了一份分家协议，主要内容是：新房西边四间归大儿子王某甲，旧房归二儿子王某乙；新房东边两间由贾某某夫妇居住，等他们去世后，两个儿子各分一间。协议还约定，买房的2700元债务由大儿子王某甲承担。

1989年，大儿子王某甲拿到了六间新房的所有权证。1997年，他又办了集体土地建设用地使用证。后来，贾某某和王某甲关系闹僵，贾某某起诉到法院，要求确认自己对东边两间房的所有权和居住权。

法院怎么判

一审法院认为，这份分家协议是家庭成员真实意思的表示，不违法，合法有效。协议约定东边两间房由贾某某夫妇居住使用，属于所有权和居住权分离的情形。贾某某从1986年起就一直住在这两间房里，无论从书面约定还是实际履行来看，她都享有居住利益。法院判决：贾某某对东边两间房享有终身居住权。

贾某某不服，上诉要求确认所有权。二审法院认为，分家协议只给了贾某某居住权，没给所有权，所以驳回上诉，维持原判。

案号：山东省青岛市中级人民法院 (2022) 鲁 02 民终 9266 号民事判决书

律师解读

这个案子涉及一个常见问题：分家协议里写的“给父母住”，到底算不算法律上的居住权？

根据《民法典》规定，居住权是指以居住为目的，对他人的住房享有的占有、使用的权利。设立居住权通常需要两个条件：一是签书面合同，二是去不动产登记中心登记。但现实中，很多家庭分家时根本没办登记，就像本案一样。

法院认为，虽然没登记，但分家协议已经实际履行——贾某某住了几十年，王某甲也没反对。这种情况下，居住权因实际履行而成立。法院特别指出，居住权制度的核心是保障弱势群体的居住需求，尤其是老年人。如果死抠“必须登记”的形式，反而会让老人无家可归，违背了法律保护弱者的初衷。

另外，居住权有几个关键点：

一是居住权只能给自然人，不能给公司或组织。二是居住权的对象必须是“住宅”，商铺、厂房不行。三是居住权人只能自己住，不能出租或经营。四是如果房屋所有权被卖掉，买受人不能赶走居住权人，除非双方协商一致。

王德林律师提示：

分家协议、遗嘱或赠与合同中约定“给某人住”，在法律上可能构成居住权。但为了保险起见，最好在签协议后去不动产登记中心办理居住权登记。一旦登记，居住权就有了对抗第三人的效力，即使房子被卖掉，你也能继续住。如果没登记，一旦对方反悔或把房子卖了，维权会比较麻烦。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在分家或立遗嘱时，明确写明居住权的期限、位置、条件，并尽快办理登记。如果已经发生纠纷，可以依据分家协议或实际居住事实，向法院起诉确认居住权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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