房子被法院查封了，我的居住权还能保住吗

房子被法院查封了，我的居住权还能保住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

崔某某与丈夫金某己（已去世）将夫妻共有的房屋赠与女儿金某甲，但双方签订协议明确约定：崔某某和金某乙对该房屋享有居住权。房屋过户后，崔某某一直住在里面。后来，这套房屋因其他债务纠纷被多个法院查封，还设了抵押。崔某某担心自己的居住权落空，便向法院起诉，要求确认自己对房屋享有居住权，并要求女儿配合办理居住权登记手续。

法院怎么判

北京市西城区法院认为，崔某某要求确认居住权，这个权利一旦确认，就可能阻碍法院对房屋的拍卖和交付。而涉案房屋已经被其他法院查封，属于执行标的物。崔某某在提起本案诉讼之前，已经另案提起了“案外人执行异议之诉”（即主张自己是房屋的实际权利人，要求排除执行）。根据法律规定，涉及查封财产的权利争议，应当由执行法院统一处理，不能到其他法院另案起诉。因此，法院裁定驳回崔某某的起诉。

崔某某不服，上诉至北京市第二中级人民法院。二审法院认为，崔某某既然已经在执行异议之诉中提出了居住权的主张，就应当等那个案件的结果出来后再决定如何维权，现在另案起诉不符合法律规定，驳回上诉，维持原裁定。

案号：(2022)京02民终13186号

律师解读

这个案例的核心问题是：当居住权标的房屋被法院查封、进入执行程序后，居住权人应该通过什么途径来保护自己的权利？

法院给出了明确的答案：居住权人不能单独到其他法院起诉确认居住权，而应当通过“案外人执行异议之诉”的程序，向查封房屋的执行法院一并主张权利。理由有三：

一是居住权是一种实体权利，一旦确认，会阻碍法院对房屋的拍卖和交付，直接影响执行程序。

二是法律为了防止当事人就同一标的到多个法院起诉、甚至恶意拖延执行，明确规定执行异议之诉必须由执行法院管辖。

三是法律允许当事人在执行异议之诉中同时提出确认权利的诉讼请求，法院可以一并判决，不需要另案起诉。

所以，崔某某正确的做法是：在执行异议之诉中，直接要求法院确认自己对房屋享有居住权，而不是另案起诉。她另案起诉，反而因为管辖问题被驳回，浪费了时间和诉讼成本。

王德林律师提示：

如果您对某套房屋享有居住权，而该房屋因房主欠债被法院查封、拍卖，您应当立即向查封该房屋的执行法院提出“案外人执行异议”，并在异议之诉中一并要求法院确认您的居住权。千万不要到其他法院另案起诉，否则很可能被驳回。同时，建议您尽早收集好证明居住权的证据，比如书面协议、赠与合同、法院判决书等，以备不时之需。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免因程序错误导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市