宅基地上房屋口头赠与后反悔，法院会支持谁

宅基地上房屋口头赠与后反悔，法院会支持谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

波某某是云南省澜沧县甲村丁二组的村民。1998年，波某某的长子刀某某申请获批了一块宅基地，家庭成员波某某、其妻只某某和刀某某共同使用。只某某去世后，宅基地由波某某和刀某某继续使用。

2003年，波某某和刀某某发生矛盾，波某某搬离了宅基地，去和次子波某甲一起生活。宅基地和上面的房屋就由刀某某独自使用。后来，刀某某和依某同居生活，共同使用这块宅基地和房屋，直到2011年刀某某去世。

刀某某去世一年后，按照当地习俗，依某为刀某某举行了“建房”葬礼。在波某某的女儿、原村小组组长和部分村民的见证下，依某向波某某磕头，并递上蜡籽和现金。波某某接受了这些物品，口头表示将宅基地上的房屋赠与给依某。

2014年至2015年，当地镇政府同意依某拆除旧房重建安居房，并补助了4万元。依某拆除了老房子，建了新房并居住至今。波某某曾阻拦，但没有成功。

波某某认为，宅基地登记在自己和刀某某名下，自己才是权利人，依某没有权利使用。于是，波某某将依某告上法庭，要求返还宅基地和房屋。

法院怎么判

法院经审理后认为，本案的核心问题有两个：一是宅基地使用争议是否属于法院的受案范围；二是依某是否通过赠与取得了宅基地使用权。

关于第一个问题：宅基地使用权是农村居民建房对集体土地占有、使用的权利。本案中，宅基地原登记权利人刀某某死亡后，波某某与依某之间的争议，核心在于波某某口头赠与房屋的行为是否有效，这属于民事法律行为的效力认定，而不是宅基地权属争议。因此，法院可以受理。

关于第二个问题：法院认为，不动产登记只是形式上的公示，如果事实上的物权和登记上的物权不一致，应当根据实际情况来认定。

一是波某某原本是宅基地的登记共有人，但他在2003年搬离后，长期没有实际使用。二是依某在刀某某去世后，将户籍迁入该村，成为集体经济组织成员，具备了受赠资格。三是波某某在葬礼上口头将房屋赠与依某，有在场村民见证，赠与事实客观存在，且依某按习俗给付的现金属于对长辈的孝敬，不是买卖。四是依某接受赠与后，经村集体和镇政府同意，拆旧建新，形成了新的事实物权。

法院还指出，根据法律规定，不动产物权的转让，未办理登记不影响合同效力。宅基地使用权虽然需要登记，但未变更登记并不等于物权没有转移。依某基于赠与行为取得宅基地使用权和房屋所有权，波某某反悔要求返还，违反了诚实信用原则。

最终，一审法院判决驳回了波某某的全部诉讼请求。波某某不服，提起上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要启示：

一是口头赠与在农村常见，但法律上有效。农村很多房屋和宅基地的流转，往往基于口头约定和习俗，没有书面合同，也没有办理登记。但只要双方真实意思表示一致，有证据证明（比如证人、现场照片等），法院会认可其效力。

二是宅基地赠与后，未办登记不等于没生效。很多人以为，宅基地和房屋没有过户登记，就还是自己的。但法律上，赠与合同自双方达成合意时就生效了，未办理登记只是不能对抗善意第三人，并不影响赠与本身的效力。如果事后反悔，法院不会支持。

三是宅基地使用权的取得，以集体经济组织成员资格为前提。依某之所以能合法受赠，是因为她在赠与时已经是该村集体经济组织成员。如果受赠人不是本村人，赠与可能无效。

王德林律师提示：

农村宅基地和房屋的赠与、买卖、继承，一定要重视书面合同和证据保留。口头约定虽然可能被法院认可，但举证困难，容易引发纠纷。建议在发生流转时，尽量签订书面协议，并邀请无利害关系的第三方见证。如果条件允许，及时办理宅基地使用权变更登记，避免日后产生争议。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，了解当地政策和司法实践，再决定如何处理。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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