小区里的停车位到底归谁所有

小区里的停车位到底归谁所有

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某小区开发商在出售房屋时，与业主签订的《商品房预售合同》中约定：地下停车位、地下仓库、屋面停车位、地面停车位的产权均归开发商所有，业主如需使用必须付费。小区建成后，业主委员会认为，地面停车位、屋顶停车位和地下停车位都应当属于全体业主共有，于是将开发商告上法庭。

该小区规划审批的停车位共有290个，其中地面停车位15个、屋顶停车位127个、地下停车位148个。此外，小区内还有59个没有经过规划审批的地面停车位，开发商认可这59个车位属于业主共有。

法院怎么判

法院经审理后，对不同类型的停车位作出了不同的认定：

一是关于地下停车位。案涉地下停车位属于人防工程。根据法律规定，人防工程实行“谁投资、谁使用、谁收益”的原则。开发商提供的房产证显示，该人防工程登记在开发商名下，且未计入小区的容积率，因此认定地下车库由开发商投资建设，相应的使用、收益权归开发商享有。业主委员会要求确认地下车库归全体业主共有，法院不予支持。

二是关于地面停车位和屋顶停车位。法律规定，规划用于停放汽车的车位、车库，归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，地上15个停车位和屋顶停车位均经过规划审批，且开发商在商品房预售合同中明确约定归其所有，业主如需使用必须付费。因此，业主委员会主张这些车位归业主共有，法院不予支持。

三是关于无规划的地面停车位。小区内占用业主共有道路或其他场所增设的59个地面停车位，因为没有规划审批手续，改变了原规划用途，法院认定这些车位属于全体业主共有。

最终，法院判决：59个无规划审批手续的地面停车位归全体业主共有，驳回业主委员会的其他诉讼请求。业主委员会不服，提起上诉和再审申请，均被驳回。

律师解读

这个案例告诉我们，小区内不同位置的停车位，所有权归属并不完全相同，不能一概而论。主要看以下几点：

一是看是否经过规划审批。经过规划审批的车位，开发商可以与业主在合同中约定归属。如果没有约定，或者约定不明，则可能属于业主共有。

二是看是否占用业主共有场地。占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，即使没有规划审批，也属于业主共有。

三是看地下车位是否属于人防工程。人防工程性质的地下车位，遵循“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，通常归开发商所有，业主只能通过租赁等方式使用。

四是看屋顶停车位的特殊性。屋顶停车位建设成本高，需要额外投入资金进行加固、修建车道等，如果开发商承担了建设费用，且合同中有明确约定，则归开发商所有。

王德林律师提示：

购买房屋时，务必仔细阅读《商品房预售合同》中关于车位、车库归属的条款。如果合同约定车位归开发商所有，业主只能有偿使用，那么这些车位就不属于业主共有。如果合同没有约定，或者车位占用的是业主共有的道路、绿地等公共区域，则业主可以主张共有权利。遇到车位归属纠纷，建议收集规划图纸、购房合同、产权证等证据，必要时咨询专业律师。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，以便获得更有针对性的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市