业主欠缴的专项维修资金，过了好几年还能追讨吗

业主欠缴的专项维修资金，过了好几年还能追讨吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

厦门某大厦小区分为裙楼和主楼，裙楼是商业用途，主楼是住宅。甲管理公司是裙楼唯一的业主，2012年取得裙楼八个单元的所有权后，将房屋出租给乙公司使用。

该小区的前期物业服务合同约定，业主按每平方米每月0.3元的标准交纳专项维修资金。但甲管理公司取得产权后，实际只按每月1000元的标准向物业公司支付专项维修资金，远低于合同约定的标准。物业公司对此没有提出异议。

2020年，物业公司与甲管理公司签订和解协议，确认甲管理公司2017年7月至2020年7月期间尚欠专项维修资金10万余元（按0.3元标准计算）。但甲管理公司认为，从2012年取得产权到2017年6月这段时间，专项维修资金已经按每月1000元的标准交清了，不存在欠款。小区业委会不认可，起诉要求甲管理公司补交2012年至2017年期间的专项维修资金差额14.9万余元。

甲管理公司辩称，一是前业主、开发商和物业公司早就达成过每月1000元的合意，自己接手后也一直延续这个标准；二是业委会要求补交的款项发生在2012年，已经超过法律规定的诉讼时效，不应支持。

法院怎么判

法院审理后认为，专项维修资金属于全体业主共有，业主交纳专项维修资金是法律规定的强制性义务，不能由业主和物业公司、开发商私下约定减免或降低标准。物业公司只有代收代管的义务，没有擅自变更交纳标准的权利。甲管理公司主张的所谓“合意”，没有证据证明，法院不予采信。

关于诉讼时效问题，法院指出，业委会要求业主补交专项维修资金，属于物权请求权，不是普通的债权请求权。物权请求权不适用诉讼时效制度。而且专项维修资金涉及全体业主的共同利益，不能因为时间久了就免除业主的补交义务。

最终，一审法院判决甲管理公司支付专项维修资金差额149139.1元，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例明确了两个对普通业主很重要的法律规则：

一是专项维修资金不能随意减免。专项维修资金是法律规定的强制性义务，不是可以讨价还价的“物业费”。即使业主和物业公司、开发商私下达成协议，约定少交或不交，这种约定也是无效的，因为它损害了全体业主的共同利益。物业公司没有权利擅自降低标准，业主也不能以“以前都是这么交的”为由拒绝补交。

二是追讨专项维修资金不受诉讼时效限制。很多人知道，普通债务（比如欠款、货款）超过三年不追讨，就可能丧失胜诉权。但专项维修资金不同，它属于物权范畴，是业主对共有部分应尽的义务。只要业主欠交，业委会随时可以要求补交，不受三年诉讼时效的限制。这意味着，即使多年前的欠款，业委会依然可以追讨。

三是业主不能以“物业公司没催”为由不交。本案中，物业公司多年按较低标准收费，没有提出异议，但这并不能免除业主按法定标准补交差额的义务。物业公司的默许行为，不能对抗全体业主的共有权益。

王德林律师提示：

作为业主，应当按法律规定和物业服务合同的约定，足额交纳专项维修资金。不要轻信物业公司或开发商“可以少交”“可以打折”的承诺，这种承诺在法律上很可能无效，将来业委会或新物业公司仍有权要求补交。如果发现物业公司擅自降低标准，业主可以要求其纠正，甚至追究其责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因长期欠交专项维修资金而面临被追讨的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市