原土地承租人赖着不走，新承租人能直接起诉他搬走吗

原土地承租人赖着不走，新承租人能直接起诉他搬走吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某社区居委会将一块国有农用地出租给何某某，租期一年，从2021年1月1日到2021年12月30日。因为项目建设需要，社区在2021年11月16日书面通知何某某：合同到期后不再续租，要求他按时清空地面设施、交还土地。何某某签收了通知。

2022年1月初，社区将同一块土地出租给袁某某和蔡某某。袁、蔡二人按约定支付了租金和相关费用。随后，蔡某某又将土地转租给李某某，租期半年，到2022年6月30日结束。李某某到期后不再养殖，但何某某仍然占用这块土地，不肯搬走。袁某某和蔡某某于是起诉何某某，要求他停止占用、清理物品、交还土地。

法院怎么判

一审法院（江苏省如东县人民法院）认为：社区是土地的管理人，有权出租土地。社区与何某某的租赁合同已于2021年12月30日到期，社区在到期前已明确通知不再续租。合同到期后，何某某不再有合法使用权。社区随后与袁某某、蔡某某签订的新租赁合同合法有效，袁、蔡二人依法取得了土地租赁使用权。何某某继续占用土地，侵犯了袁、蔡二人的权利，必须搬走并交还土地。

何某某不服，提起上诉。二审法院（江苏省南通市中级人民法院）维持原判，认为：何某某的合法使用权在2021年12月30日终止，袁某某、蔡某某作为新的合法使用权人，有权要求何某某排除妨害。本案是租赁合同到期后的排除妨害纠纷，不是土地使用权确权纠纷，法院可以直接受理。

律师解读

这个案子的核心问题是：原土地承租人（何某某）合同到期后赖着不走，新承租人（袁某某、蔡某某）能不能直接起诉他，要求他搬走？

法院的答案是：可以。理由有三点：

一是土地使用权没有争议。本案中，土地权属明确，社区有权管理出租。何某某与新承租人之间不存在“谁有权使用”的权属争议，只是何某某合同到期后非法占用，属于民事纠纷，法院有权处理。

二是新租赁合同合法有效。社区与何某某的合同到期后，社区与袁某某、蔡某某签订的新合同没有违反法律禁止性规定，合同有效。

三是新承租人自合同生效时就取得土地经营权。根据《民法典》第341条，土地经营权自流转合同生效时设立，不以实际交付土地为条件。也就是说，只要新租赁合同一签，新承租人就有了土地经营权，哪怕土地还被原承租人占着。新承租人有权要求无权占有人（何某某）搬走。

简单说：新承租人不需要等土地实际交到自己手上，就可以直接起诉赖着不走的前承租人。法院支持新承租人要求前承租人排除妨害、交还土地。

王德林律师提示：

如果您是土地承租人，遇到原承租人合同到期后拒不搬走的情况，不要只等着出租方去处理。您可以直接向法院起诉，要求原承租人排除妨害、交还土地。关键是要确保您与出租方签订的租赁合同合法有效，并且您已经履行了支付租金等义务。另外，建议在签订租赁合同时，明确约定出租方有义务在合同生效后及时交付土地，并约定违约赔偿责任，这样即使原承租人不搬，您也可以向出租方主张违约责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，收集好租赁合同、付款凭证、原承租人占用土地的证据（如照片、视频、证人证言等），以便尽快启动法律程序，维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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