买了带租约的房子，能赶走租客吗

买了带租约的房子，能赶走租客吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

王某某和昆明某公司通过法院以物抵债的方式，获得了一套房屋的所有权。这套房屋原本属于云南某公司，早在2011年就被抵押给了银行，2012年被法院查封。经过三次司法拍卖和变卖都流拍后，法院在2019年裁定将房屋抵给王某某和昆明某公司。他们在接受房屋时，已经知道房屋存在租赁情况，法院也是按现状移交的。

原来，云南某公司在2012年就把房屋租给了安宁某公司，租期20年。安宁某公司支付了租金，并在2015年将房屋转租给江某，租期15年，云南某公司也同意了这次转租。江某支付了2015年至2020年的租金，并在房屋里经营一家火锅店。

王某某和昆明某公司认为，云南某公司和安宁某公司在房屋抵押后才出租，属于违法行为，而且他们与江某恶意串通，损害了自己的权益。因此，他们主张租赁合同无效，要求江某返还房屋。

法院怎么判

一审法院（昆明市五华区人民法院）认为：王某某和昆明某公司在取得房屋所有权时，已经知道房屋上有租赁关系。租赁合同都是在他们取得所有权之前签订的，不能因为合同签订时间在抵押或查封之后就直接认定无效。承租人已经实际使用房屋并支付了租金，王某某和昆明某公司没有证据证明承租人是恶意的，法律上应推定承租人为善意。抵押和查封不能导致租赁合同无效。法院判决驳回王某某和昆明某公司的全部诉讼请求。

王某某和昆明某公司不服，提起上诉。二审法院（昆明市中级人民法院）认为：在王某某和昆明某公司取得所有权之前，承租人已经合法占有并使用房屋，按时支付租金。租赁合同是双方自愿签订的，没有违反法律规定，合法有效。虽然王某某和昆明某公司现在是产权人，但他们在接受房屋时已被明确告知存在租赁关系。根据“买卖不破租赁”的原则，房屋所有权变动不影响租赁合同的效力。因此，在租赁期满前，王某某和昆明某公司不能要求承租人返还房屋。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：买了带租约的房子，新房东能不能赶走租客？

答案是：一般情况下不能。根据法律规定，房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。新房东在取得房屋所有权的同时，也继承了原房东在租赁合同中的权利和义务，必须继续履行原租赁合同。

那么，新房东如果觉得租金太低或者不想继续租了，有什么办法？

一是协商变更。新房东可以和承租人协商，调整租金或提前解除合同。如果双方同意，可以变更或解除合同。

二是行使法定解除权。如果承租人有严重违约行为，比如长期不付租金、擅自改变房屋用途等，新房东可以依法解除合同。

三是主张撤销权。如果原租赁合同存在明显不合理的低价租金，且承租人知道或应当知道这种情况，新房东可以在法定期限内向法院申请撤销合同。但需要提供充分证据证明合理租金价格。

四是物权救济。如果房屋在出租前已经设立抵押权，或者已被法院查封，新房东可以基于物权主张租赁合同不再继续履行，要求返还房屋。但本案中，房屋在抵押和查封后出租，且新房东接受时已知租赁情况，法院不支持这一主张。

简单来说，购买带租约的房产，新房东必须尊重现有租赁关系。想赶走租客，必须有法律依据，比如合同无效、承租人违约等，不能仅凭自己是新房东就强行要求搬离。

王德林律师提示：

购买房产前，务必核实房屋是否存在租赁关系。如果房屋带租约，要仔细审查租赁合同的期限、租金、转租条款等内容。在签订购房合同时，可以要求原房东和承租人提供书面承诺，明确租赁关系的真实性和合法性。如果发现租金明显低于市场价，或者租赁期限过长，要警惕是否存在恶意串通损害新房东利益的情况。必要时，可以咨询专业律师，评估风险后再做决定。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，律师会根据具体情况提供针对性建议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市