买房后断供，银行能直接拍卖房子吗？开发商还要不要负责？

买房后断供，银行能直接拍卖房子吗？开发商还要不要负责？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年3月，范某某和妻子寇某向某银行虹口支行贷款113万元，用于购买一套期房，贷款期限30年。作为担保，两人用所购房屋办理了抵押权预告登记（相当于提前占了个抵押位置），开发商某发展公司则提供阶段性连带保证（意思是房子正式抵押登记办好前，开发商先担着保）。

银行按约放款后，范某某夫妇从2020年6月起开始断供。2019年8月，开发商办好了整栋楼的产权证（首次登记），并在2020年4月把办证材料交给了范某某。但范某某一直拖着没去办自己的房产证和正式抵押登记，导致房子至今还登记在开发商名下，银行的抵押权也一直停留在预告登记状态。

银行起诉到法院，要求：一是对这套房子行使抵押权（拍卖房子优先受偿）；二是开发商承担连带保证责任。

法院怎么判

上海市虹口区人民法院审理后认为：

第一，银行的抵押权已经设立。虽然房子还没办正式抵押登记，但根据民法典及司法解释，只要开发商已经办好了整栋楼的首次产权登记，且预告登记没有失效，银行的抵押权就自预告登记之日（2019年4月11日）起设立。因此，银行有权拍卖这套房子优先受偿。

第二，开发商的阶段性保证责任已经免除。因为开发商的保证是“附解除条件”的——条件就是银行拿到正式抵押权。既然法院认定抵押权已经设立，开发商的保证责任就自动解除，不再需要替范某某还钱。

最终判决：

一是范某某、寇某偿还银行本金109万余元及利息、逾期利息；

二是如果两人不还钱，银行可以拍卖这套房子优先受偿；

三是驳回银行要求开发商承担保证责任的请求。

双方均未上诉，判决生效。

律师解读

这个案子对买房人和开发商都有重要提醒：

对买房人来说：不要以为拖着不办房产证就能躲债。民法典出台后，只要开发商办好了首次登记，银行的抵押权就“穿越”到预告登记那天生效了。即使你一直不办证、不配合，银行照样可以申请法院拍卖房子。断供的后果不仅是房子被拍卖，还会上征信黑名单，甚至被追讨剩余欠款。

对开发商来说：阶段性保证不是无限期的。只要开发商按时交房、办好首次登记、及时通知购房人办证，一旦法院认定抵押权设立，开发商的保证责任就自动解除。这避免了开发商因为购房人“耍赖”而白白背锅。

核心变化：民法典实施前，银行在购房人断供且未办正式抵押时，往往无法直接拍卖房子，只能找开发商赔钱。民法典实施后，银行可以直接行使抵押权，开发商也能及时脱身，各方责任更清晰。

王德林律师提示：

一是买房人务必按时还贷，不要心存侥幸。如果遇到经济困难，应主动与银行协商展期或重组，避免断供导致房子被拍卖。二是购房人拿到开发商提供的办证材料后，应尽快办理房产证和正式抵押登记，避免因拖延产生法律风险。三是开发商在交房后应及时办理首次登记，并书面通知购房人和银行办证，保留好通知证据，以便在诉讼中证明自己无过错。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市