买房后开发商破产，已还的贷款能找银行要回来吗

买房后开发商破产，已还的贷款能找银行要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，张某向某房地产公司购买了一套商品房，总价35万元。张某支付了15万元首付款，剩下的20万元向银行贷款，银行将20万元直接打给了开发商。张某每月按时还贷，但房子一直没有办理抵押登记。

2019年，因为开发商迟迟不交房，张某和开发商签了协议，同意解除房屋买卖合同。协议约定：开发商分期返还张某的首付款15万元，并且要在1个月内把剩余的贷款还清，解除张某和银行的贷款合同。如果开发商没按时还清，就由开发商负责还贷。张某已经还的月供，开发商也要在2019年10月31日前退还给张某。

协议签完后，开发商只给了张某7万元，其中1万元是代张某还的贷款。2020年，开发商被法院裁定破产清算。张某向开发商的管理人申报了债权，管理人确认了张某的债权金额为36万元，性质是普通债权。张某没有提出异议。到2022年8月，张某已经向银行还了52期贷款，本金加利息一共11万元，剩余贷款本金还有13万元。

张某把银行和开发商告上法庭，要求解除贷款合同，银行和开发商返还他之前还的11万元贷款本息，剩余13万元由开发商还。

法院怎么判

一审法院（乳山市人民法院）认为：房屋买卖合同和贷款合同都应该解除。根据法律规定，开发商应该把收的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买房人。张某已经还的贷款本息，银行应该返还。但开发商代张某还的1万元要扣除。所以一审判决：解除贷款合同，银行返还张某10万元，驳回张某其他请求。

银行和张某都不服，上诉到威海市中级人民法院。

二审法院认为：贷款合同解除后，原则上应该恢复原状，也就是张某要把20万元贷款还给银行，银行把张某还的11万元还给张某。但张某贷款总额20万元大于已还的11万元，所以张某无权要求银行返还。更重要的是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，在房屋买卖合同和贷款合同都解除的情况下，应该由开发商（实际拿到贷款的一方）把购房贷款和购房款分别返还给银行和买房人。张某已经还的贷款本息，应该视为他支付的购房款，由开发商返还，银行不承担返还责任。因为开发商已经破产，张某应该通过破产程序向开发商申报债权。

最终二审判决：维持一审解除贷款合同的判决，撤销银行返还10万元的判决，驳回张某其他诉讼请求。

律师解读

这个案子对普通人来说，核心问题就是：买房后开发商破产，房子没拿到，自己还的贷款能不能找银行要回来？

答案是：不能找银行要，只能找开发商要。

原因有三：

一是从合同解除的法律后果看，贷款合同解除后，双方应该恢复原状。张某从银行借了20万，已经还了11万，还欠银行13万。如果让银行返还11万，张某还得再还银行20万，这显然不合理。

二是从商品房按揭贷款的特殊性看，贷款是银行直接打给开发商的，开发商是实际用钱的人。如果让银行返还已还贷款，银行还得再找开发商要钱，增加诉累。司法解释明确规定，应该由开发商把购房贷款和购房款分别返还给银行和买房人。张某已还的贷款本息，视为他支付的购房款，应该由开发商返还。

三是开发商已经破产，张某只能通过破产程序申报债权，不能要求银行承担本应由开发商承担的责任。

王德林律师提示：

买房时如果遇到开发商烂尾或破产，不要盲目停止还贷，否则可能被银行起诉并影响征信。正确的做法是：一是及时向开发商管理人申报债权，包括首付款、已还贷款本息等损失；二是与银行沟通，看能否协商暂缓还款或调整还款计划；三是咨询专业律师，评估是否可以通过诉讼解除贷款合同，由开发商承担剩余贷款。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快联系律师，避免因处理不当导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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