抵押房产只办了预告登记，银行能优先受偿吗

抵押房产只办了预告登记，银行能优先受偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院2024年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年4月，林某某向某银行闽侯支行借款55万元用于买房，并以该房产作为抵押担保。同时，某房地产公司作为开发商的角色，为这笔借款提供了阶段性保证担保。合同约定，开发商的担保责任一直持续到银行拿到正式的抵押登记证明文件为止。

银行按约定发放了贷款，林某某也按月还款。但到了2020年12月31日之后，林某某再也没有还过一分钱。银行多次催收无果，只好起诉到法院，要求林某某还钱，并主张对抵押房产优先受偿。值得注意的是，这套房产在2017年8月就已经办理了房屋所有权的首次登记，但银行只办理了抵押权预告登记，并没有办正式的抵押登记。

法院怎么判

福建省闽侯县人民法院经审理后认为：

一是银行与林某某、房地产公司签订的借款合同合法有效，各方都应遵守。林某某逾期不还款，银行有权要求他立即还清全部借款本息。

二是林某某用房产做抵押，虽然只办了抵押权预告登记，但法院审查后发现，这套房产已经完成了房屋所有权首次登记，不存在无法办理正式抵押登记的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，抵押权自预告登记之日起就已经设立。因此，银行有权以该房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。

三是关于开发商的保证责任。合同约定开发商的保证责任到银行拿到正式抵押登记证明文件为止。现在银行已经通过预告登记取得了抵押权，可以通过拍卖房产实现债权，合同目的已经实现。如果还要求开发商继续承担保证责任，对开发商不公平，也不符合合同本意。因此，开发商的保证责任应予免除。

最终法院判决：林某某偿还银行本金504317.95元及利息、律师费、保全费；如果林某某不还钱，银行有权对抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；驳回银行要求开发商承担连带责任的诉讼请求。

律师解读

这个案例的核心问题是：抵押房产只办了抵押权预告登记，没有办正式抵押登记，银行能不能优先受偿？

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，只要满足以下条件，抵押权自预告登记之日起就设立：一是抵押房产已经办理了建筑物所有权首次登记；二是预告登记的财产与首次登记的财产一致；三是抵押预告登记没有失效。在这种情况下，银行就可以主张优先受偿。

对于购房者来说，这个案例有两点值得注意：

一是如果购房者断供，银行不仅有权要求还清全部欠款，还可以直接拍卖房子。即使只办了预告登记，只要房子已经办了大产证（首次登记），银行就能优先受偿。

二是开发商的阶段性担保责任在银行取得抵押权后就可以免除。这意味着，一旦银行能够通过拍卖房子收回贷款，开发商就不再需要替购房者还债。这对开发商来说是一种保护，避免被银行和购房者两头追债。

王德林律师提示：

购房者要清楚，办理了抵押权预告登记不等于万事大吉。如果断供，银行依然可以拍卖房子。建议购房者量力而行，按时还款。如果确实遇到经济困难，应主动与银行沟通，争取协商延期还款或调整还款计划，避免被起诉导致房子被拍卖。对于开发商而言，应尽快完成房屋所有权首次登记，以便银行及时办理正式抵押登记，从而解除自身的保证责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解自身权利和义务，避免因不了解法律规定而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市