买房贷款后断供，开发商还要不要替我还钱

买房贷款后断供，开发商还要不要替我还钱

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

李某向某银行贷款86万元买房，某置业公司作为开发商，为这笔贷款提供了阶段性连带责任保证担保。合同约定，一旦银行拿到房子的抵押权利证明，开发商的担保责任就解除。银行放款后，开发商很快为房子办了预告登记，银行也办了抵押预告登记。后来房子建好了，开发商拿到了房屋初始登记证，但李某自己一直没去办房产证，导致房子始终登记在开发商名下。之后李某断供，银行起诉要求李某还钱，同时要求开发商承担连带责任，并主张对房子行使抵押权。

法院怎么判

法院判决李某归还借款本息，银行有权对房子折价或拍卖、变卖后优先受偿，但驳回了银行要求开发商承担连带责任的请求。

法院认为：一是虽然房子没有办正式的抵押登记，但开发商已经办了房屋所有权首次登记，抵押预告登记也没有失效，根据民法典及相关司法解释，抵押权自预告登记之日起就已经设立。二是开发商的阶段性担保责任，本质上是附解除条件的合同，目的是在银行取得抵押权之前提供保障。既然银行已经对房子享有优先受偿权，开发商的担保责任就应当解除，继续要求开发商担责既无必要，也有违公平。

律师解读

这个案子对买房人和开发商都有重要启示。对于买房人来说，贷款买房后，银行通常会要求开发商提供阶段性担保，直到房子正式抵押给银行。如果买房人断供，银行可以拍卖房子还债，但开发商是否还要替你还钱，关键看抵押权是否已经设立。根据最新司法解释，只要开发商办好了房屋所有权首次登记，银行也做了抵押预告登记，抵押权就视为自预告登记之日起设立，此时开发商的担保责任自动解除，银行只能找你要钱，不能找开发商。

对于开发商而言，阶段性担保责任不是无限期的。只要开发商积极履行了办证义务，完成了房屋初始登记，而买房人自己拖延不办房产证，导致抵押登记无法完成，开发商就不应再为买房人的断供行为买单。法院在判决中明确，不能仅看合同字面约定的“收到抵押权利证明正本”这个形式条件，而要看银行是否实质上取得了抵押权。

王德林律师提示：

买房人要注意：贷款买房后，一定要及时办理房产证和抵押登记，不要拖延。一旦断供，银行会拍卖房子，你不仅会失去房子，还可能被银行追讨剩余欠款，甚至影响个人征信。开发商要注意：在合同中明确阶段性担保责任的解除条件，最好直接约定“抵押权设立之日担保责任即告解除”，避免因文字表述不清引发争议。银行要注意：在买房人具备办证条件后，应积极督促其办理抵押登记，不能消极等待，否则可能无法向开发商追偿。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况分析开发商是否仍需承担担保责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市