抵押登记没办对，房子白抵押了怎么办

抵押登记没办对，房子白抵押了怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年9月，杨某因购房需要向某农商行申请贷款24万元。杨某的母亲周某同意用自己名下的房产为儿子的这笔贷款提供抵押担保。双方签订了《最高额抵押合同》，约定担保的债务是杨某在2017年9月22日至2019年9月22日期间向银行借的钱。

银行审核后，当天就向杨某发放了23万元贷款。杨某在2018年3月还清了这笔钱。但就在同一天，杨某又通过手机操作借了24万元，银行也再次放款。之后杨某只还了少量利息和本金，剩余借款一直没还。

问题出在抵押登记上。原来，周某的这套房产早在2015年4月23日就为周某本人向同一家银行的借款办理过抵押登记，而且这个登记一直没有注销。银行认为，既然周某同意为儿子的债务抵押，房子也早就办了登记，抵押权应该已经成立，银行可以优先受偿。

法院怎么判

法院审理后认为，不动产抵押必须办理登记，抵押权自登记时设立。虽然周某和银行签了抵押合同，房子也办了登记，但2015年的那次抵押登记担保的是周某本人的债务，而不是杨某的债务。周某和杨某是两个独立的个人，这笔新贷款不属于借新还旧的续贷。因此，旧的抵押登记效力不能覆盖到杨某的新债务，抵押权没有设立。

法院最终判决：驳回银行要求对抵押房产优先受偿的请求。双方都没有上诉，判决生效。

律师解读

这个案例给普通人提了个醒：抵押登记不是办一次就万事大吉。很多人以为，只要房子办了抵押登记，以后任何债务都能用这个抵押来担保，这是错误的。

抵押权有一个重要特点叫“从属性”，意思是抵押权必须跟着它所担保的债权走。具体来说：

一是抵押权成立的前提是债权有效存在。如果主债务合同无效，抵押合同也无效。

二是抵押权不能和债权分开单独转让，也不能用来担保其他债务。

三是债权消灭了，抵押权也跟着消灭。

本案中，2015年的抵押登记担保的是周某本人的债务，这个债务和杨某的债务是两码事。银行想用旧的登记来担保新的债务，法律上不认可。即使抵押人和抵押权人都没变，但担保的债务变了，就需要重新办理抵押登记。

王德林律师提示：

如果您或亲友需要以房产为他人提供抵押担保，务必注意以下几点：一是签订抵押合同后，一定要去不动产登记机构办理抵押登记，抵押权才能生效。二是每次担保的债务发生变化，比如换了借款人、换了借款用途，都需要重新办理抵押登记，不能图省事用旧的登记。三是如果旧的债务还清了，要及时办理抵押注销登记，避免影响后续使用。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在办理抵押登记前咨询专业律师，确认登记内容是否准确，避免因登记错误导致抵押权无效，造成不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市