全国法院优案评析｜房屋租赁合同中仲裁协议效力的扩张性适用

一、仲裁协议效力扩张的必要性与可行性

(一)必要性分析

《仲裁法》规定，当事人为表明以仲裁的方式解决双方纠纷，必须签订书面的仲裁协议。仲裁合意是仲裁协议最基本的要素，其本质在于要求仲裁各方以书面的形式确认其选择仲裁作为争端解决方式的意思。仲裁制度发展初期，严格限定仲裁合意的当事人，要求仲裁协议的形式符合法定要件。但随着民商事纠纷进入仲裁的案件越来越多，相关法律关系日益复杂多样，要求仲裁制度不断发展的呼声越来越高，对仲裁合意的机械理解已经不能适应新的发展趋势。如果将仲裁合意严格限定在签订书面仲裁协议的当事人之间，一方面对个别案件的处理可能有违诚信原则，另一方面可能导致部分当事人恶意规避仲裁管辖。基于此，适当扩张仲裁协议效力是十分必要的，理论界和实务界也在积极探索仲裁合意的突破。

仲裁协议效力的扩张是以有效的仲裁协议为基础，在特定的情况下使仲裁协议约束未书面签署仲裁协议的当事人。仲裁协议效力扩张突破了仲裁协议必须书面签署的限制，强调对仲裁协议的延续和发展，并充分尊重当事人及利益相关人选择以仲裁解决纠纷的合意。但是目前，针对仲裁协议效力的扩张性，我国法律和司法解释并没有全面、清晰的规定，立法逻辑的不周延为仲裁案件的审理和仲裁司法审查案件的处理带来了一定的障碍。仲裁协议效力扩张是对传统仲裁合意认定的挑战，如何从理论和实践层面突破遵循仲裁协议的传统理解，如何分析和解释仲裁协议效力扩张的合法性和合理性，是目前亟待解决的问题。

(二)可行性分析

仲裁作为一种具有高效和中立双重属性的争议解决方式，在适用中充分体现了合同相对性原则、仲裁协议书面形式要求和仲裁自愿原则。强调仲裁协议效力扩张是基于复杂多变法律关系的合理化考量，但仲裁制度的传统认知会对解释仲裁协议的效力扩张形成困境。扩张理论会将仲裁协议效力延及非合同当事人，而且扩张后的当事人必然并非书面仲裁协议的当事人，一般情况下也难谓存在将争议提请仲裁处理的真意。因此，仲裁协议效力扩张的理论中，如果能将上述三种原则作合理化解释，就存在扩张仲裁协议效力的可能性。

1.合同相对性原则的合理化解释。合同相对性原则是指基于合同产生的任何权利义务皆为当事人所垄断，第三人不享有任何权利亦不承担任何义务。以意思自治为基础的合同一般都满足合同相对性要求，但在特殊情况下也需要赋予非合同当事人权利和义务。例如《民法典》第五百二十二条规定，在符合法律规定或者当事人约定的条件下，第三人可以请求债务人向其履行债务，该条即属于典型的为第三人利益而订立的涉他合同，该类合同突破了合同相对性的限制，更符合当事人的订约目的，是对现实经济关系需要的立法回应。类似的情况在我国的民事法律制度中还多有存在。仲裁协议本身属于合同约定事项，只是并未涉及当事人的实体权利义务关系，本质上属于后合同安排，是争议解决方式的约定条款。但仲裁协议依然具有当事人意思自治的本质属性，就能否突破合同相对性的限制来说，与一般合同条款没有本质上的差别。因此，仲裁协议作为合同约定的一部分，在特殊情况下，其效力应当可以扩张至实际享有合同权利义务但未在合同中签字的第三人。而且，仲裁协议效力随合同相对性的突破而扩张至非签字的第三方，并不会影响债权人及债务人对合同的期待利益。 

2.仲裁协议书面形式要求的本质化理解。为保证仲裁协议的真实性和自愿性，《仲裁法》明确规定仲裁协议应当以书面形式达成合意，但尚未对“书面形式”作出具体明确的要求。过去的合同法理念非常强调合同的形式要件，但目前理论和实务界基本已达成共识，当事人之间的权利义务安排并非形式意义上的合同，而是具有实质内涵的意思表示。同样，对仲裁协议书面形式的理解也趋于灵活宽泛的解释。除传统的“书面形式”外，有证据证明非合同当事人同意或者接受了书面仲裁协议或者有充分依据推断出仲裁协议存在的，就应当理解为满足仲裁协议“书面形式”这一要件。仲裁协议书面形式的要求主要是基于仲裁协议系当事人约定，需要充分体现当事人的合意，因此，只要相关行为能够充分体现当事人选择仲裁的合意即可。对“书面形式”的宽泛理解，也符合国际上鼓励合同当事人以仲裁方式解决纠纷的理念。

3.仲裁自愿原则的推定性约束。仲裁自愿原则非常强调当事人的意思自治，与一般合同内容不同，法律一般不会对仲裁协议的约定作出否定性评价。仲裁协议强调独立性，实体权利义务的约定是否成立、有效、被撤销均不影响仲裁协议的效力。因此，仲裁协议中反映的当事人的意思自治被法律和司法所尊重的程度更高，双方当事人的仲裁合意被打破或者被他人替代的可能性也应该更低。但仲裁协议效力扩张的规则与仲裁条款的独立性并不矛盾，尽管仲裁条款可以独立于它所依据的合同存在，但在转让含有仲裁条款的合同时，往往视合同为一个整体，认为合同的转让就包括了对该合同中的仲裁条款的转让。因此，不应将仲裁协议的独立性作为仲裁协议效力能否扩张的判断标准。

二、仲裁协议效力扩张的发展背景

(一)域外情况

目前，针对仲裁协议效力扩张的问题，国际上持积极的态度和立场，各个法域和国际组织也在积极探索。2001年联合国国际贸易法委员会在纽约召开工作组会议中审议了若干典型案例，其中提出了5种涉及仲裁协议是否可以延伸适用于第三方未签署人问题的特殊情形，原当事人已经达成有效的仲裁协议可以约束后来成为合同一方或继承合同某些权利义务的第三方。其中的第三方可以被理解为所谓的仲裁协议的第三人，是指非仲裁协议签订者，因合同转让等缘故成为仲裁当事人，直接提起或者被提起仲裁。 

在特殊情况下仲裁协议效力及于非签字方这一观点，在国际社会受到广泛讨论，相关理论研究取得了突破，多数学者已达成共识。有的学者提出，可以对未签字方实现效力扩张的仲裁协议属于长臂的仲裁协议，并预言一定程度上，仲裁协议的“胳膊”正在“伸长”。有的学者指出，仲裁协议效力的扩张是基于国内外立法明确鼓励和发展仲裁原则的背景下形成的。学者观点在某些方面具有统一性，体现出国际上支持和鼓励仲裁的态度，以充分发挥仲裁在解决纠纷方面的制度优势。

(二)国内情况

仲裁协议是仲裁庭行使管辖权的依据。作为一种合同，仲裁协议仍遵循合同相对性原则，故通常情形下，仲裁协议仅约束签署方。但随着合同相对性原则的突破和仲裁理论的发展，在支持仲裁的趋势下，国内有观点认为在特定的情况下，仲裁协议可以约束非签署方。我国多数学者认为，仲裁协议效力扩张的实质在于突破原有仲裁协议书面形式要求的羁绊，而注重考察当事人之间仲裁共意的存在和形成，并体现为对当事人之间仲裁共意的尊重和维护。对仲裁协议“书面形式”灵活且宽泛的解释是从形式和法律条文解释仲裁协议效力扩张的一种合理化路径。有学者指出，对仲裁协议效力的扩张予以肯定是基于诚信原则、禁反言原则这两个最重要的理论基础。当非签署方引用合同实体约定主张权利时，该非签署方显然认可合同有效成立且自身受到合同实体约定的约束，此时若其主张不受同一合同下的仲裁条款约束，显然有违诚信原则和禁反言原则。

《仲裁法》第十六条第一款规定：“仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。”该条明确仲裁协议应以书面形式订立，此外，《仲裁法》并没有规定仲裁协议效力存在扩张的情形。因此，扩张适用仲裁协议效力需要对仲裁协议“书面形式”的要求作扩大化和合目的性解释。

当前，司法机关对仲裁关系的理念也在不断转变，逐渐从坚守传统的监督关系转向现代的引导、支持关系。基于“尽量使仲裁协议有效”“友善于仲裁”的原则，主要涉及三种仲裁协议效力扩张的情形：

第一，《仲裁法司法解释》第八条规定，除当事人订立仲裁协议时另有约定外，当事人发生分立、合并或继承时，仲裁协议对权利义务的继受人或继承人有效。合同主体消亡后除需考虑实体权利义务的承继问题外，对于合同中的仲裁协议是否约束继受人或继承人也需要进行明确，对该问题存在一定的争议。最高人民法院制定该条的主要考虑是，之前的仲裁协议是双方的真实意思表示，继受人应无权对该协议提出异议，如果授予其针对程序性条款的异议权，则不利于交易的稳定和纠纷的解决，容易造成有关当事人间新的冲突。

第二，《仲裁法司法解释》第九条规定：“债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。”如果合同中含有仲裁条款，当合同向第三方当事人转让后，该第三人是否应当受该合同中的仲裁条款的约束，现行各有关国家的国际商事仲裁立法和国际公约均未对此问题作出明确的规定，而各国的有关司法实践也各不相同。由于合同转让的是整体，转让内容当然应当包括仲裁协议。在受让人未明确反对仲裁协议时，采取默示同意模式认定仲裁协议对受让人继续有效。部分域外法院也持类似原则，合同出让人在向受让人实施合同转让时，其在该合同项下的全部权利、救济和利益均一同转让，除非只是专属于出让人个人的利益。 

第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国保险法〉若干问题的解释(四)》第十二条规定：“保险人以造成保险事故的第三者为被告提起代位求偿权之诉的，以被保险人与第三者之间的法律关系确定管辖法院。”由于保险代位求偿权属于法律明确规定的债权转让行为，但法律对于被保险人与第三者之间的管辖约定能否扩张至保险人没有规定，至少表明程序性安排与实体权利是否一并对保险人具有约束力需要予以明确。虽然该条仅明确了法院之间管辖权冲突的安排，但仲裁协议属于当事人就争议解决方式达成的合意，本质上与约定管辖相似，因此，仲裁主管的约定应当对保险人同样有约束力。为了避免争议，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第九十八条进一步明确，保险代位求偿权是一种法定债权转让，仲裁协议的效力应当扩张至保险人。

除上述法定情形外，司法实践对仲裁协议在公司注销 、公司人格否认、第三人利益合同 、关联合同、债权人行使代位权 以及代理制度 中的效力扩张，以及建设单位、业主委员会或业主大会与物业公司订立的仲裁协议是否约束业主 等方面的效力扩张作了其他尝试，囿于篇幅所限不展开论述，但至少说明仲裁协议效力的扩张具有较强的制度需求和实践需要。

三、仲裁协议效力扩张在房屋租赁合同情境下的适用

(一)买卖不破租赁原则的性质分析

租赁权是承租人基于租赁合同对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。租赁权具有对抗效力，本身是一个违背民法外部体系性的法律现象，它挣脱了租赁权作为债权从而身系债权相对性的外部体系性束缚。关于租赁权的性质在理论上争议较多，主要有三种学说，包括“债权说”“物权说”和“债权的物权化说”。应当说，第三种学说更符合租赁权债权的本质属性，债权物权化是指债权本身明显被确定为债权，却具备物权的特征，其中的充分且必要条件是对物的占有，因为占有本身具有的公示作用而使得债权成为对物权。基于租赁权的物权化性质，发展出买卖不破租赁原则。

买卖不破租赁原则是指在房屋租赁期间，出租人转移租赁物所有权的，租赁房屋没有实质性改动，承租人在该房屋上的权利义务也没有实质性影响，为了保护承租人的利益和维护市场交易秩序，新的出租人将无条件承接原出租人的权利义务成为租赁合同的当事人，原出租人则退出租赁合同。按照传统民法观点，当发生权利冲突时，物权优先于债权。但买卖不破租赁原则确立了在租赁关系存续期间，承租人可以依据租赁关系对租赁物的受让人主张租赁关系的延续，实质上认可了债权对抗物权的效力。基于买卖不破租赁原则，租赁合同的受让人与承租人之间新建立的权利义务关系应当在民事法律制度中进行归口，理论上认为其属于法定的债权债务的概括转移，笔者殊为赞同。债权债务的概括转移可根据转移原因的不同分为约定的概括转移和法定的概括转移。租赁合同权利义务的概括转移并非基于双方新达成的合意，而是法律制度在利益衡量之后的特殊规定，因此，该种权利义务的转移是法定的概括转移。

(二)租赁合同仲裁协议效力扩张的合理化证成

基于买卖不破租赁原则，租赁合同中的实体权利义务予以转移当无疑义，但对于仲裁协议能否一并转移值得探讨。前已述及，仲裁协议属于争议解决条款，具有独立性和特殊性，关涉案件纠纷的主管权。仲裁协议与实体权利义务在性质上存在差异，但前文已就仲裁协议效力扩张的解释路径进行了分析，此处仅就租赁合同中的仲裁协议能否对未签订租赁合同的房屋受让人发生效力，以及如果可以发生扩张效力将如何进行解释予以探讨。

基于正常的商业习惯，仲裁协议作为一种争议解决条款，应当要求合同当事人自觉履行注意义务，关注合同中约定的仲裁协议，充分表达是否接受仲裁的意思表示。在房屋租赁合同履行过程中，房屋所有权发生变动后，在暂不考虑法定的债权债务概括转移的定性情况下，假定允许承租人和受让人就租赁合同中的仲裁协议表达是否接受的意思表示，根据表态“认可”或者“不认可”的不同，可以具体分为四种情形：(1)受让人认可，承租人亦认可；(2)受让人认可，承租人不认可；(3)受让人不认可，承租人认可；(4)受让人不认可，承租人亦不认可。第一种和最后一种情形双方意见一致，可理解为双方当事人达成了同一意思表示，此两种情况不属于本文讨论的范围。当发生第二种和第三种情形时，由于双方意见不能达成一致，有必要论证仲裁协议的效力能否适用于新的出租人和承租人。对于第二种情形，受让人认可仲裁协议，而承租人的仲裁意愿在原租赁合同文本中已经有所体现，在发生所有权变动后，承租人缺乏否定仲裁协议效力的合理理由，一般情况下也缺乏其针对仲裁协议指向的原所有权人的信赖利益，承租人不能因为出租人发生了变更就否认仲裁协议的效力，否则无异于承租人拒绝承认实体权利义务的履行，也与买卖不破租赁原则的精神严重相悖。因此，在该种情形下，承租人不应享有否决仲裁协议的权利，受让人认可仲裁协议的同时，也应当认定仲裁协议继续有效。对于第三种情形，关键在于受让人能否单方否决仲裁协议的效力，这是我们应当讨论的重点，也是真正涉及仲裁协议效力是否具有扩张性的典型问题。根据《仲裁法司法解释》第九条的规定，债权债务约定转让的受让人有权选择是否接受仲裁协议的约束。与约定转让不同，债权债务法定转让不应赋予受让人选择权。受让人在知悉租赁关系的存在后仍然签订买卖合同并取得租赁物所有权的，应当视为其自愿接受租赁合同的约束，合同转移的法律效果为当然之理。相比于购买房屋后取得的实体权利，争议解决方式处于次要地位。如果受让人确实关注争议解决方式，其或者应与承租人达成新的争议解决条款，或者应选择不购买房屋；反之，在法定转让的情形下赋予其选择权缺乏利益偏向的必要性与正当性。因此，在债权债务法定转移发生时，为受让人拒绝承认仲裁协议未留有空间，仲裁协议的效力应扩展适用于受让人。举重以明轻，承租人更不应享有对原仲裁协议的选择权。而本案恰恰是承租人不认可仲裁协议效力的扩张，因此，本案裁定结果未支持其主张的仲裁协议无约束力的撤裁理由。

综上，房屋租赁合同的仲裁协议作为合同约定的一部分，以买卖不破租赁为原则，仲裁协议当然对承租人继续有效，并且其效力应当扩张至实际享有合同权利义务却未在合同中签字的房屋受让人。

如前所述，目前《仲裁法》和《仲裁法司法解释》规定的仲裁协议效力扩张的情形有限。但是，实践中越来越多的民商事纠纷需要通过扩张仲裁协议效力，促使合同当事人以更加便捷高效的仲裁方式解决纠纷。因此，修改后的《仲裁法》或者《仲裁法司法解释》应当补充规定其他仲裁协议效力扩张的情形，尤其是当合同出现法定的权利义务概括转移时，仲裁协议效力应当对原合同当事人继续有效，并应扩张至新的合同当事人。

四、启示

房屋租赁合同所涉标的物所有权发生变动后，合同中的仲裁协议能否约束新的所有权人，立法和司法解释均未作出明确规定，属于立法空白。所有权转移后，作为租赁物的房屋并没有实质性改动，承租人的权利义务也未受到实质性影响，新的出租人和承租人仍受原租赁合同的约束，买卖不破租赁原则本质上应理解为法定的债权债务的概括转移。作为争议解决方式的仲裁协议具有当事人意思自治的本质属性，与一般合同条款没有本质上的差别，可以就突破仲裁协议的相对性原则、书面形式要求和仲裁自愿原则的约束进行合目的性和扩大化解释。房屋租赁合同中的仲裁协议作为合同约定的一部分，其效力应当可以扩张至实际享有合同权利义务但未在合同中签字的房屋受让人。本案的裁判规则打破了人们对仲裁协议独立性和合意性的绝对化理解，更符合仲裁制度的本意。