中介服务中购房者“跳单”行为的认定— — 青岛青雅居房产经纪有限公司诉由某某中介合同纠纷案

中介服务中购房者“跳单”行为的认定

— — 青岛青雅居房产经纪有限公司诉由某某中介合同纠纷案

关键词：民事  中介服务   跳单  报酬

 裁判要旨

1. 中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行 交易的，购房者作为委托人可以选择质优价廉的其他中介服务而不构成违约。

2. 购房者在接受中介服务后，通过其他中介机构签订购房合同，不属于 “利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的”情 形，不构成“跳单”,不适用《民法典》第九百六十五条规定。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第九百六十五条  委托人在接受中介人的服务后， 利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

案件索引

一审：山东省青岛市市北区人民法院(2021)鲁0203民初9064号 (2021年12月16日)·

二审：山东省青岛市中级人民法院(2022)鲁02 民终4730号(2022年 6月22日)

【基本案情】

原告(被上诉人)青岛青雅居房产经纪有限公司(以下简称青雅居房  产)诉称：原告主营业务房地产经纪，主要提供二手房买卖、租赁以及新房  出售业务。被告系经熟人介绍要求原告提供居间服务，包括提供房源信息、 促进成交等。从2021年3月15日开始，原告不断为被告筛选、推荐并带被告  实地查看房源，通过对原告提供的房源信息进行筛选，被告及其家人最终相中了位于市北区伊春路82号×单元30×户房产一套。同日，原被告成立口头居间合同关系。在原告的持续努力下，卖方底价定在195万元，原告及时把价格等其他交易信息如实向被告反馈，从2021年5月19日至2021年6月10 日，原告继续根据被告的要求为被告筛选并推荐房源。2021.年6月11日，被告向原告谎称首付不到位，暂时不买房。后来，原告得知被告为逃避向原告支付中介费的义务已私下购买了上述房产。被告行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现依据《民法典》《民事诉讼法》及其他相关法律的规定，向法院提起诉讼，恳请依法判决。请求法院依法判令被告向原告支付中介费39900元，本案诉讼费用及其他与诉讼有关的费用由被告承担。

被告(上诉人)、由某某辩称：第一，原告一直以21世纪的名义给我介绍 房源，直到我收到起诉状才知道她的中介公司名为青岛青雅居房产经纪有限 公司，且她现在的门头一直是21世纪房产，原告从未告知过我，她与21世 纪的关系，未出示21世纪的证明，所以我一直以为我是与21世纪来介绍房 源信息。因为大中介对房屋买卖的诚信、资金等都有所保障。第二，原告称3 月15日与我达成了口头居间合同关系，但合同内容是什么并没有告知我，也并未向我告知双方需承担的责任与义务，主要的房屋价格也未定，也未签订任何协议，我不认为和原告存在口头居间合同，3月15日看完这套房子后也并未让我满意，且又询问原告是否有性价比更好的房源，所以我不认同和她成立此房屋的口头居间合同。第三，此房屋并非青雅居房产的独家房源，在贝壳网上都有此房屋售卖的信息，多个房产中介都可代售，且原告多次和我表达别的房产中介也会去看房子，根据《消费者权益保护法》的规定，作为消费者，我认为我有选择消费商品和服务经营者的权利。第四，房屋中介费是在房屋成交过程中，中介帮助我签订购房合同、过户、办理贷款等工作的服务费，原告并未帮我办理房屋事宜，因此我拒绝支付原告提出的中介费。

第五，通过诉状，原告说多次约我与该房东面谈，是因为原告未与原房东谈妥房屋价格，原房东拒不出面，而不是她所说的我多次拒绝见面，有微信聊天记录为证。自2021年5月22日至2021年6月11日，原告未与我提及此房屋事宜，她给我介绍其他房源，我未能看好，因此在6月11日拒绝原告推荐房 屋。第六，原告还多次发信息骚扰、恐吓我，给我造成了极大的心理阴影，有聊天记录为证，我对原告的一系列行为在必要情况下会作出相应的诉讼处理。

法院经审理查明：2021年3月15日，由某某通过朋友介绍添加了青雅居 房产法定代表人刘某某的微信；由某某欲通过中介购买房屋，后青雅居房产  向由某某推荐了部分房源，并带由某某查看了青岛市市北区伊春路82号×单元30×户房屋。2021年5月6日，由某某给刘某某发微信，要求其约房东谈谈价格，刘某某回复“价格方面190多万够呛，估计200万出头应该差不多”;2021年5月11日，刘某某给由某某发微信告知由某某，房产证已经办好，房东下周一去拿证，由某某回复青雅居房产“好”;2021年5月16日，由某某给刘某某发微信“刘姐，那个房子手续周一办好，后面怎么弄?我听你安排啊”。2021年5月18日下午，刘某某通过微信与由某某约定次日下午6:30约房东谈价格。2021年5月19日，刘某某给由某某发微信把购买房屋需要承担的各项费用向由某某作了说明,其中包括中介费39900元以及税费 等，由某某于2021年5月20日回复青雅居房产“姐，昨晚上打电话说了一 下，我们家人的意思还是这样，190万还行，你看加上你的中介费4万元，还有税钱就要6万元，还有装暖气和门窗就要四五万!195万就再看看别的房子!190万正好把暖气和门窗费用省出来”。2021年7月4日，刘某某发现由某某已经购买了伊春路82号×单元30×户的房屋，向由某某发微信，要求由某某支付中介费，由某某否认购买了上述房屋。由某某曾经对刘某某的服务作出过“超惊喜”的评价。在诉讼过程中，由某某承认其于2021年6月30日 通过其他中介购买了青岛市市北区伊春路82号×单元30×户房屋，并支付了中介费，其购买房屋的价格为195万元，并称购买此房屋系其家人的意愿。

2021年5月5日，案外人陈某某(上诉人之夫)通过居间方“青岛乐嘉 兴业房产经纪有限公司”与房产原所有人吴某签订了房屋买卖合同，并支付了15000元的中介费，并办理了房产过户手续，陈某某支付的房产交易中介 费是15000元。

【裁判结果】

山东省青岛市市北区人民法院于2021年12月16日作出(2021)鲁0203 民初9064号民事判决：被告由某某支付原告青雅居房产中介费39900元，于判决生效之日起10日内付清；案件受理费798元，由由某某负担。

宣判后，被告由某某提出上诉。山东省青岛市中级人民法院于2022年6月22日作出(2022)鲁02民终4730号民事判决：撤销一审判决，并判令上 诉人由某某向被上诉人青雅居房产支付费用1万元，驳回被上诉人青雅居房 产其他诉讼请求。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：本案争议焦点有两个，第一，被上诉人青雅居房产 是否具备原告主体资格；第二，上诉人由某某是否应向被上诉人青雅居房产  支付中介费39900元。关于争议焦点一，刘某某作为青雅居房产的法定代表人，与由某某就涉案房产通过微信等方式进行沟通，系履行职务行为，其有权以青雅居房产名义起诉，上诉人主张被上诉人主体不适格，依据不足，法院不予支持。关于争议焦点二，上诉人与被上诉人之间未签订书面中介合同，未对双方权利义务作出明确约定，未限制上诉人接受其他中介服务。在被上诉人与上诉人的微信聊天记录中也曾提到，房东让其调价，调价后看了3个客户，都不是被上诉人店里的，可见涉案房产不是由被上诉人独家提供中介服务。本案中，被上诉人与上诉人就涉案房屋买卖进行协商，被上诉人告知上诉人中介费数额；上诉人曾表示房屋价格加上中介费数额过高，未对中介费达成一致。上诉人家人最终系通过青岛乐嘉兴业房产经纪有限公司，以市场价格购买涉案房屋，并向青岛乐嘉兴业房产经纪有限公司支付了中介服务费15000元。根据《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”上诉人及其家人通过其他中介公司完成涉案房屋交易的行为，不构成被上诉人主张的所谓“跳单”的违约行为，被上诉人以上诉人违约要求上诉人支付全部中介费用无依据，法院不予支持。二审庭审过程中，上诉人申请证人郑某某出庭作证，证人当庭出示了其与上诉人的微信聊天记录，可以看到郑某某为上诉人提供了多处房源供其选择，并完 成带看房屋、协商成交价格等中介服务，最终促成涉案房屋买卖。上诉人系 在被上诉人处得到涉案房屋的初步信息后，要求郑某某提供涉案房屋具体信 息，并完成最终交易，该行为存在一定过错。并且，本案中，被上诉人前期 已为上诉人提供了房源信息、带看房屋、协调看房时间等中介服务，付出了 一定劳动，综合全案，法院酌定上诉人向被上诉人支付1万元费用为宜。综 上，上诉人由某某的上诉请求部分成立。

【案例注解】

本案事实是在《民法典》对：“跳单”行为作出新的禁止性规定后发生的，具有一定的典型性。《民法典》实施之前的此类行为在处理过程中没有明 确的法律依据。法院往往根据合同法的诚信原则、公平原则、违约责任等进行处理，法官自由裁量的成分较大，裁判的尺度不统一，不利于保护合法经营者的合法权益，不利于维护房地产市场交易秩序，而《民法典》的新规定， 填补了该领域的空白，为正确适用法律提供了明确的依据。

一、《民法典》第九百六十五条的立法价值取向           

该条是新增法条，是专门针对中介服务合同中“跳单”行为的具体规定， 其立法的价值取向为禁止中介服务过程中的“跳单行为”,维护正常的市场交 易秩序，保护诚信经营者的合法权益，弘扬诚实守信的社会主义核心价值观。

“跳单”:行为不仅损害中介人的利益，也会损害委托人的利益，更不利于房地产行业的健康发展。在正常的市场交易中，中介人或中介机构通过自己  掌握的市场信息和专业的服务技能为委托人提供专业的服务，既提高了交易的效率，降低了交易成本，也有利于防范交易风险，在促成交易后给委托人带来利益的同时，中介机构也从市场交易中获得收益，同时也促进了房地产行业的健康发展。如果不禁止“跳单行为”,虽然委托人有可能由于不付中介费而节省蝇头小利，但由于委托人的不诚信而导致交易成本提高以及交易效率的下降，必将损害整个行业的交易秩序，最终损害委托人自身的合法权益。 因此，《民法典》新增的禁止“跳单”行为的规定，适应了市场发展规律的要求，有利于维护市场正常的交易秩序。

二、“跳单”行为的构成要件  。

根据《民法典》法律条文的规定，构成“跳单”行为应当符合以下条 件：(1)委托人接受了中介人的服务；(2)委托人利用了中介人提供的信息 机会或者媒介服务；(3)委托人绕开中介人直接订立了合同。但实践中认定“跳单”行为还是存在很大的分歧，如本案中一审和二审就对此作出了截然相反的认定。下面结合一审和二审的裁判理由对“跳单”行为的构成要件及认定中应注意的问题进行分析说明。

本案一审和二审判决的主要分歧是：被告及其家人在接受原告提供的中介服务后，再绕开原告、通过其他中介签订购房合同的行为是否构成违约。 一审认为，被告在接受了原告提供的看房、价格磋商等服务后，且最终按照原告撮合的价格签订了房屋买卖合同，应当认定原告促成了交易，被告绕开原告的行为构成违约，有失诚信，符合“跳单”的构成要件，应当承担违约责任，应当支付原告中介服务报酬；二审则认为，被告与原告没有签订中介合同，没有约定禁止被告通过其他中介购房，被告的家人通过其他中介购买了房屋，不符合《民法典》关于跳单行为的“绕开中介直接签订合同”的规  定，不构成违约，不构成“跳单”。 

比较一审和二审的裁判理由可以发现，二审的裁判理由更符合立法的本 意，即跳单行为必须是委托人接受中介提供的信息及服务后，绕开委托人直接订立合同的行为。本案中，如果被告直接与房屋出卖人签订合同就会构成 “跳单”,而事实是被告通过其他中介服务机构提供的中介服务与房屋出卖人签订了房屋买卖合同，即是“间接”订立合同，不是“直接”订立合同，因 此不构成“跳单”。审判实践中一定要加强此项事实的审查，避免在行为性质 的认定上出现偏差。

三 、本案在实践中的指导意义

本案中由于原告作为中介机构在向被告提供中介服务时没有尽早签订中 介服务合同，对双方权利义务没有作出明确约定，没有明确限制被告可以接 受其他中介机构的服务，故造成了被购房者最终抛弃的结果，自身的权益没 有得到很好的保障。因此，经营者在经营过程中应当加强风险防范意识，加强合同的订立和管理，通过订立合同明确双方权利和义务的边界，防止纠纷的产生，在纠纷产生后也能够根据合同依法维护自身的合法权益。

一审法院合议庭成员  赵长河  袁  欣  蒋旭梅 

二审法院合议庭成员  王  琳  朱见晓  刘歆鑫 

编写人  山东省青岛市市北区人民法院  赵长河 

责任编辑  杨  奕

审稿人：刘 敏 

原载《人民法院案例选》2022年第11辑(总第177辑)