开发商迟延交房免责条款的限制适用——梅某某、杨某某诉焦作市长青树置业公司商品房预售合同纠纷案
开发商迟延交房免责条款的限制适用
——梅某某、杨某某诉焦作市长青树置业公司商品房预售合同纠纷案
关键词: 民事 商品房预售合同 消费者权益 不可抗力 违约责任
裁判要旨
开发商有义务按照商品房买卖合同约定的期限和标准向购房者交付房屋， 确因不可抗力导致无法按约定履行义务的，可以适当免除其违约责任，但在 缔约时开发商有义务预见到的因素， 一般不视为不可抗力，不免除其违约 责 任 。
相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条①依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照 约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
①对应《民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对 当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。"
第六十条②当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行 通知、协助、保密等义务。
②对应《民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵 循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过 程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”
第一百零七条① 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
①对应《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第一百一十四条第一款②当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况 向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算 方法。
②对应《民法典》第五百八十五条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向 对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。"
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款③当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
③该法已于2021年修正，本款被修改为第六十七条第一款，但内容未作变动。
第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉 讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的， 由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
案件索引
一 审：河南省焦作市解放区人民法院(2020)豫0802 民初4426号(2020年12月12日)
二审：河南省焦作市中级人民法院(2021)豫08民终745号(2021年4月15日)
再审：河南省高级人民法院(2021)豫民申5218号(2021年8月30日 )
【基本案情】
原告(被上诉人)梅某某、杨某某诉称：原告于2017年12月6日在被 告处购买商品住房一套，合同约定2019年6月30日交房，至今被告仍未交 付。经多次协商无果，原告提起本案诉讼。请求判令：(1)被告焦作市长青 树置业公司(以下简称长青树置业公司)将符合《商品房买卖合同》约定交 付条件的位于焦作市解放区民主中路腾飞雅苑2号楼1单元x×号房屋交付给原告梅某某、杨某某；(2)被告长青树置业公司支付原告梅某某、杨某某逾 期交房违约金31042 .84元(自2019年7月1日起，按日万分之一计算至 2020年8月31日，后续违约金支付至实际交房之日止);(3)本案诉讼费用 由被告承担。
被告长青树置业公司(上诉人)辩称：被告不是故意拖延交房期限，只 是因为发生了合同约定的可据实顺延工期的因素，被告对此不应承担责任。 《商品房买卖合同》第八条明确约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解 除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖 人在发生之日起60日内告知买受人的；(2)按附件四《合同补充协议》约定 执行。附件四第六条约定，合同第八条约定的特殊原因指以下情形：(1)遭 遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受 人的；(2)有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟或根据上述规定不得 交付的；(3)商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；
(4)遇到连续阴雨、大雾、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；(5)突发性公 共事件导致施工受阻或停工的；(6)买受人逾期付款的，按买受人逾期时间 相应顺延交房日期；(7)买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费 的；(8)设计商品房建设工程的政府批准文件延期的；(9)其他出卖人不能 预防和控制的因素。被告交房日期顺延属于上述情形中第1、2、4、5、9的 特殊原因造成的，被告可据实予以延期。该特殊原因包括政府相关部门不定 期、不间断地出台相关文件禁止重污染天气状况下施工、疫情停工、阴雨雪 天气停工、中招高考停工等，导致被告停工共758天。这还不包括区住建部 门、市污染防控办临时下发的停工令；项目施工单位在施工过程中，由于劳 务纠纷等原因造成工地停水断电断供；相邻单位和个人因为施工影响等原因 造成的停工，很多事件由市公安局、110多次帮助纠纷协调，由于项目工地在 市中心，城管和交管部门对施工进出运输的特殊管理，对施工影响也很大， 被告在此期间为抢施工进度，本着对业主负责，兢兢业业主持施工，为此多 付出几百万元的施工成本。现在施工基本结束，马上进人验收和交房阶段， 被告主观上没有违约的意思，合同明确约定特殊原因造成的停工可据实顺延， 原告无权要求被告支付违约金。本案诉讼费是因为原告不当诉求而产生，应 由原告自行承担。综上，被告积极履行交付房屋的义务，并按规定办理有关 手续。依据法律和双方《商品房买卖合同》的约定据实顺延交房日期，故被 告不应支付违约金，应驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2017年12月7日，被告长青树置业公司作为出卖人， 原告梅某某作为买受人，原告杨某某作为共有人，签订了《商品房买卖合同》(合同编号HNJZYS00088481) 及附件一至四。该《商品房买卖合同》约定， 长青树置业公司将其开发建设的位于焦作市解放区民主中路1217号腾飞雅苑 2号楼1单元××号房(建筑面积122.88平方米)出售给买受人，商品房单价 5902.73元/平方米，总金额725328元整；买受人于2017年12月6日支付首 期房价款365328元，余款36万元申请贷款支付。该合同第八条约定：“长青 树置业公司应当在2019年6月30日前，依照有关规定将经勘察、设计、施 工、建设、监理单位验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因， 除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：(1)遭遇 不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；(2)按附件四合同 补充协议约定执行。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出 卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别 处理(不作累加):(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交房 期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万 分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合 同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天 内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买 受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付 期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款 万分之X [该比率不小于第(1)项中的比率]的违约金。”附件四合同补充 协议约定，合同第八条约定的特殊原因指以下情形：(1)遭遇不可抗力，且 出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；(2);有关 法律、法规、政策等调整导致交付延迟或根据上述规定不得交付的；(3)商 品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；(4)遇到连续阴 雨、大雾、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；(5)突发性公共事件导致施工 受阻或停工的；(6)买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日 期；(7)买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；(8)设计商 品房建设工程的政府批准文件延期的；(9)其他出卖人不能预防和控制的因素。
另，在《商品房买卖合同》说明中第五条规定，对于实际情况未发生或 买卖双方不作约定时，应在空格部位打x, 以示删除。
合同签订当天及次日，原告向长青树置业公司支付首付款，被告于2017 年12月8日为原告出具了收到“腾飞雅苑2号楼1单元x×号50%房款365328 元”的收据。2017年12月22日，原告缴纳了专项维修基金7372元。2018年 1月25日，原告以所购买的房产作抵押，通过公积金贷款36万元。贷款发放到位后，被告于2018年2月2日为原告出具收到36万元的收据。现因商品房 买卖合同约定的交房时间已过，遂引起本案诉讼。
另查明：2018年6月27日，国务院印发了《打赢蓝天保卫战三年行动计 划》,要求各地区采取措施，加快改善环境空气质量，打嬴蓝天保卫战。2017 年、2018年、2019年，焦作市人民政府均发布了焦作市重污染天气应急预 案，要求尽力减少重污染天气影响，做好应对重污染天气的准备工作，开展 重污染天气预测工作，完善大气污染预警预报等工作。2020年年初，新冠疫 情暴发。2020年2月18日，焦作市人民政府印发《关于有效应对疫情促进建 筑和房地产业平稳发展的若干意见》,该意见载明“新型冠状病毒肺炎疫情纳 人不可抗力客观因素”。2020年1月28日，焦作市住房和城乡建设局印发 《焦作市住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作实施方案》; 该方案载明“全市所有房屋市政建筑工地未经批准，不得擅自复工；春节期 间未停工项目自1月28日起停工；开复工时间根据疫情防控情况另行通知”。 2020年2月13日，焦作市住房和城乡建设局印发《焦作市建筑工地和商砼企 业新冠肺炎疫情防控期间复工复产实施方案》,该方案载明：“2月中旬，市 重点民生工程复工；3月中旬， 一般民生工程复工；3月下旬，房地产开发等 一般工程、城镇老旧小区改造工程复工。”2020年7月7日至8日，焦作市组 织进行了普通高等学校招生全国统一考试；2020年7月15日至16日，焦作 市组织进行了高级中等学校招生考试。此外，省市政府及相关部门自2017年 起还陆续发布了多份涉及污染治理、环境保护的文件。被告长青树置业公司 据此主张，根据政府相关政策，其因重污染天气原因在2017年11月2日至 2020年1月23日期间停工延误457天；因新冠疫情影响，在2020年1月28 日至2020年3月31日期间停工64天；因阴雨天气影响，在2018年1月至 2020年10月期间停工340天；扣减因政府政策原因重复计算的停工时间115 天后，实际停工225天，因2017年至2020年高考、中考停工共计12天，上 述合计停工758天。
【裁判结果】
河南省焦作市解放区人民法院于2020年12月12日作出(2020)豫0802 民初4426号民事判决： 一、被告长青树置业公司于本判决生效后30日内将 经勘察、设计、施工、建设、监理单位验收合格的位于焦作市解放区民主中 路腾飞雅苑2号楼1单元××号房屋交付给原告梅某某、杨某某；二、被告长 青树置业公司于本判决生效后30日内向原告梅某某、杨某某支付逾期交房违约金(以725328元为基数，自2020年7月18日起至实际交付房屋之日止， 按照日万分之一计付);三、驳回原告梅某某、杨某某的其他诉讼请求。案件 受理费减半收取为338元，由被告长青树置业公司负担：
一审宜判后，长青树置业公司不服，提出上诉。河南省焦作市中级法院 于2021年4月15日作出(2021)豫08民终745号民事判决：驳回上诉，维 持原判。
二审宣判后，长青树置业公司以“确定民事责任明显违背当事人约定或 者法律规定”和“适用法律确有错误”为由申请再审。河南省高级人民法院 于2021年8月30日作出(2021)豫民申5218号民事裁定：驳回长青树置业 公司再审申请。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：就房屋买卖合同纠纷而言，买受人负有将案涉房款 交付出卖人，出卖人应当承担如期将符合交房标准的商品房交付给买受人的 主要合同权利义务。本案中，双方约定出卖人长青树置业公司应当在2019年 6月30日前将符合条件的房屋交付给买受人。关于逾期交房的事实，长青树 置业公司是否构成违约，应结合双方的诉辩意见进行分析认定。
针对长青树置业公司上诉称其因环保政策等因素，案涉房屋应当顺延交 房，长青树公司没有构成违约的理由。2017年以来环保等相关行政部门已经 针对大气污染防治工作制定出台相应方案，长青树置业公司作为一家有资质 的房地产开发公司，在2017年年底、2018年年初与买受人签订商品房买卖合 同时应当预见政府部门管控具有延续性，应当认识到上述因素对于施工所造 成的不利影响。“谁主张、谁举证”作为民事诉讼的一项基本原则，长青树置 业公司提供的政府部门管控文件，部分文件禁止停止土石方作业，有的要求 符合一定条件后即可施工，上述因素应当与具体施工进度相结合才能作为实 际影响施工的根据，但是长青树置业公司没有提供具体施工进度的证据予以 佐证。至于天气因素对于施工的影响，应以焦作市污染防治攻坚战领导小组 办公室等出台的文件为准，气象局提供的证据不影响本案事实的认定。基于 以上分析认定，最终确认交房日为2020年7月17日。
法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其中，在买受 人已经支付购房款，履行主要合同义务的前提下，其要求出卖人长青树置业 公司交付符合交房标准的房屋，于法有据，故判令长青树置业公司于判决生效后30日内将经勘察、设计、施工、建设、监理单位验收合格的房屋交付给 买受人。长青树公司逾期交房已经构成违约，据此认定违约金应当从2020年 7月18日起至实际交付之日止，按照交纳购房款725328元的日万分之一计 算，具有事实和法律依据。
【案例注解】
房地产是国民经济的支柱产业，上下游关联产业带动，对经济发展作出 了突出的贡献。在国家对房地产市场调控的背景下，进一步规范房地产经营 企业的经营行为，对预防房地产市场出现大的动荡、避免对国民经济和群众 利益造成损失具有重大意义。
一 、开发商在签订商品房买卖合同中的天然优势地位，决定了开发商应负有更高的合同诚信义务
由于房地产行业特点，涵盖立项、征地、规划、开工建设、预售、办理 产权登记等一系列环节，行业周期长，其中会存在很多不可抗力因素。在商 品房买卖合同中，作为出卖人的开发商主要义务就是按照约定的期限交付房屋，并办理不动产权属登记。开发商取得预售许可证后，与购房人签订商品房买卖合同。在商品房买卖合同中，开发商需要对自己的开发进度作出一个合理的预期，初步估算一个可以交付房屋的时间节点，并据此与购房人签订 购房合同。
通常来说，在签订商品房买卖合同时，购房人会根据开发商提供的交付 房屋的时间，决定自己是否购买，而不是购房人提出收房的时间节点要求开 发商必须据此交房。因此，在签订合同过程中，购房人处于一个相对来说比较被动的局面，只能选择是否接受，而不是企图改变。
据此，开发商作为商品房买卖合同条款的制定者，具有较大的主导权、 主动权、决定权，负有更大的责任履行合同确定的义务。
二 、购房人在合同中的期待地位
作为消费者，与开发商签订商品房买卖合同，其核心目的是通过支付价 款获得用于居住的房屋，以实现居者有其屋的追求。
购房人根据开发商提供的格式合同，通过选择一套自己中意的房屋，交 付相应的购房款，使自己取得了合同权利——期待权：期待开发商按照约定 交付房屋、办理房屋所有权证。 一旦开发商出现违约，而最主要的违约行为 就是迟延交房，购房人起初能做的只能是催告，催告无果后提起诉讼。
三 、开发商抗辩的最主要理由——不可抗力的认定
作为开发商， 一般被购房人起诉要求承担违约责任时，最常用、最主要的抗辩理由，就是“我违约，是因为没办法 我遭遇了不可抗力”。其法律 依据在于《民法典》:第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的； 不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
那么,什么是不可抗力，如何认定不可抗力，往往成为司法实践中的难点。
根据法律规定和一般社会生活经验法则，所谓的不可抗力，指的是不能 预见、不能避免并且不能克服的客观情况。由此可以得出不可抗力首要的特 征是不可预见，但同时还应当符合不可避免、不能克服的情况。
现实中的一些自然现象，比如海啸、台风， 一定程度上是可以预见的， 可以提前一定的时间进行预报，但现实中却无法克服；再比如地震，根据现 有技术根本无法预测，具有完全的不可预见性，同时更难以克服。因此，这些因素都属于不可抗力。
但并非上述不可抗力就一定可以豁免违约方的违约责任。比如，在订立 合同时，气象局已经发布了预告，双方均应将该气象情况对合同履行的影响 考虑在内，在此基础上决定合同的内容。如果由于过失，应当将该不可抗力 的影响考虑在内而没有考虑，虽然可以一定程度上减轻违约责任，但不宜全 部豁免。否则，就会有违诚信原则。
本案中，诸如高考、中招等特定时期进行相应的管制，是每年都会有的 现象，因此该情形显然不具备不可预见的不可抗力的首要特征。再如，由于 自然因素、气候条件等原因的影响，每年冬天都会出现重污染极端天气，政 府部门都会采取一定的管控措施，这些都是可以预见的。
结合上述情形，对不可抗力因素，如果是可以预见的，则一般不应作为 豁免违约责任的依据。
四 、消费者权益保护以及权利平衡原则
开发商通过合法建造，取得房屋的处分权，从而实现其经济效益。虽然 面对购房人，开发商具有显著的优势地位，但对于公共利益以及政府的管控， 开发商又处于绝对弱势地位。
由于双方具有地位层级的差异，且开发商一般拥有专业的团队，有一定 的风险评估和预防能力。这些优势必定在其起草的商品房买卖合同中得以体 现。购房人则只能接受这些安排，很少在合同中进行协商。
出于维护经济秩序的考虑， 一旦开发商出现违约，可能会面临购房人人 数众多的情形，对开发商而言，则可能是重大的危机。在此情况下，如果机 械执行合同约定，将可以预见的不利因素排除出不可抗力的话，则可能危及 一个企业的生存。人民法院在处理此类案件时， 一般会酌情予以减轻开发商的违约责任。尤其是2020年新冠疫情开始肆虐，各地都先后出台示范性案 例，对受这些不可抗力因素影响的开发商，豁免其该时间段内的违约责任。 但人民法院也不能让购房人为开发商的无知、轻率、鲁莽买单，购房人作为 消费者的权益应当受到法律的首先保护。
最后，消费者在购买商品房等大宗消费品时，要特别注意在缔约过程中 维护自身的合法权益。在国家提供的格式文本的基础上，要认真阅读开发商 提供的附件文本，对不利于保护自身权益的条款要提出保留或修改意见，以 免因缔约时的大意而导致权益受到损害时维权无门。
一审法院独任审判员 苗滋滨
二审法院合议庭成员 刘 军 余同云 · 毕 蕾
再审法院合议庭成员 李百福 蒋瑞芳 辛季涛
编写人 河南省焦作市中级人民法院 刘建章 河南省焦作市解放区人民法院 张 倩
责任编辑 杨 奕
审稿人：刘 敏
原载《人民法院案例选》2022年第12辑(总第178辑)