对同一违约行为约定多重违约金的格式条款效力 ——绿地集团北京京坤置业有限公司诉陈某、于某商品房预售合同纠纷案

对同一违约行为约定多重违约金的格式条款效力 

——绿地集团北京京坤置业有限公司诉陈某、于某商品房预售合同纠纷案

关键词:  违约行为  多重违约金   格式条款   合理性   内容控制

 裁判要旨

对同一违约行为约定多重违约金的格式条款，应当结合格式条款的约定 和合同性质，衡量双方当事人给付与对待给付之间的等值性，考察该条款的 约定是否导致双方当事人权利义务关系过于失衡，是否违反了《民法典》第 四百九十六条确定的格式条款提供方公平确定双方权利义务关系的原则，判 断其是否存在格式条款提供方不合理加重对方责任的无效情形。

 相关法条

《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订 立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定 当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其  责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解 与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效 情形；

(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、 限制对方主要权利；

(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

 案件索引

一 审：北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初1517号(2021年 6月29日)

二审：北京市第三中级人民法院(2021)京：03民终13121号(2021年 11月3日)

【基本案情】

原告绿地集团北京京坤置业有限公司(以下简称绿地公司)诉称：2014 年4月18日，绿地公司与陈某签署《北京市商品房预售合同》(以下简称 《预售合同》),约定陈某购买绿地公司顺义区某房屋(以下简称案涉房屋), 陈某以商业按揭贷款方式支付合同价款1848747元。后因陈某、于某未按期 偿还中国建设银行股份有限公司北京市分行(以下简称建设银行)到期贷款 本息，致使保证人绿地公司代其向建设银行支付913588.99元。绿地公司起 诉请求：(1)解除双方签署的《预售合同》;(2)陈某、于某协助绿地公司 办理房屋的网上签约注销手续；(3)陈某、于某腾退房屋、恢复原状，并支 付自2020年11月15日起至实际腾退之日止的延迟腾退赔偿金(以总房款为 基数，按每日万分之二计算);(4)陈某、于某按总房款1%每月的标准支付 2018年2月至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；(5)陈某、于某支付合同解 除违约金277312.05元；(6)陈某、于某支付交易税费101818.81元；(7)陈 某、于某支付代偿款913588.99元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2020年5月9日至实际支付之日的利息；(8)陈某、于某 以913588.99元为基数，按日万分之五支付2020年5月9日起至实际还款之 日止的违约金；(9)陈某、于某承担诉讼费、保全费。

被告陈某、于某辩称：同意解除合同、协助办理注销网签手续；不同意 支付延迟腾退赔偿金、使用费、合同解除违约金，使用费的约定系格式条款； 陈某、于某承担了银行贷款利息，不应再承担第八项请求中的违约金。

陈某、于某反诉要求绿地公司：(1)返还首付款928747元、贷款92万 元、面积误差款2504元，减去代偿款913588.99元为937662.01元；(2)支 付延迟交房违约金23200元，按日万分之五计算，从2015年6月1日至2015 年7月20日；(3)返还代收契税55533.95元。

绿地公司对反诉请求辩称：同意第一项，但应扣除陈某、于某应承担的 违约责任；不同意第二项，绿地公司未违约；第三项，绿地公司已收 55533.95元，同意抵扣陈某、于某应付款项后无息退还。

法院经审理查明：2014年4月18日，绿地公司(出卖人)与陈某(买 受人)签订《预售合同》,约定陈某向绿地公司购买案涉房屋，总价款 1848747元。出卖人应在2015年5月31日向买受人交付该房屋。买受人应于 签署《预售合同》当日向出卖人支付首付款928747元(含已付定金),剩余 房价款92万元以商业按揭贷款方式支付。

《预售合同》附件五约定：若买受人未按期向贷款银行偿还贷款本息， 导致出卖人按贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向贷款银行偿还已  到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起3  日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代  买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止；买受人  应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按日向出卖人支  付全部款项万分之五的违约金。若买受人未按期向银行偿还到期贷款本息  连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除  《借款合同》的，则出卖人有权解除《预售合同》及附件、其他相关协议  等，并按《预售合同》附件八第七条因买受人原因导致合同解除的补充约  定执行。

《预售合同》附件八第七条第一款约定：若出卖人在发出入住通知书后行 使解除权，买受人必须向出卖人支付房屋总价款15%的违约金。第三款约定： 房屋交付后，因买受人原因导致《预售合同》解除的，买受人必须腾退房屋。 买受人应在出卖人发出《腾退房屋通知》之日起15日内将房屋恢复原状，即 将房屋的状况恢复到出卖人交付买受人时的状况；若买受人在上述期限内不能将房屋恢复原状，则买受人每延迟1日需向出卖人支付全部房价款万分之 二的赔偿金。买受人还应向出卖人按月支付合同总价款1%的房屋使用费，自 房屋交付之日起计算，至买受人按照前述约定腾退房屋并将房屋恢复原状之 日止。!

陈某、于某已向绿地公司交纳面积差额款项2504元、契税55533.95元、 房款928747元。绿地公司于2015年7月10日通知陈某收房，陈某于2018年  2月12日收房。

根据北京市丰台区人民法院(2018)京0106 民初37905号民事判决书， 陈某、于某应偿还建设银行借款本金753417.99元并支付利息与罚息，绿地  公司对陈某、于某的还款义务承担连带保证责任，其承担连带保证责任后， 有权向陈某、于某追偿。该判决生效后，绿地公司代替陈某、于某向建设银  行给付贷款本息896382.99元。 

绿地公司主张因陈某、于某违约，对其造成的损失为：资金周转损失、代偿银行90余万元的利息损失、房屋差价损失30余万元、陈某和于某占用房屋的损失。经询，陈某、于某称如其不同意支付违约金的意见未被法院采纳，要求对违约金数额调低。

【裁判结果】

北京市顺义区人民法院于2021年6月29. 日作出(2021)京0113民初 1517号民事判决：一、确认绿地公司与陈某、于某于2014年4月18日签 订的《预售合同》于2021年1月27日解除；二、陈某、于某于判决生效 之日起10日内协助绿地公司办理顺义区某房屋的网上签约注销手续；

三、陈某、于某判决生效之日起15日内向绿地公司腾退顺义区某房屋并恢 复原状；四、陈某、于某于判决生效之日起7日内向绿地公司给付自2018 年2月12日起至实际腾退之日止的占有使用费(按每月18487.47元标准 计算);五、陈某、于某于判决生效之日起7日内向绿地公司给付解除合同 违约金、未能按期向贷款银行偿还贷款本息导致的违约金、延迟腾退赔偿 金共计30万元；六、绿地公司于判决生效之日起7日内向陈某、于某给付 房款905810.74元(已扣除绿地公司垫付的913588.99元及利息31851.27 元);七、绿地公司于判决生效之日起7日内向陈某、于某给付契税 55533.95元；八、驳回绿地公司的其他诉讼请求；九、驳回陈某、于某的 其他反诉请求。

宜判后，陈某、于某提起上诉。北京市第三中级人民法院于2021年11月3日作出(2021)京03民终13121号民事判决： 一、维持北京市顺义区人 民法院(2021)京0113民初1517号民事判决第一项、第二项、第三项、第 五项、第六项、第七项；二、撤销北京市顺义区人民法院(2021)京0113民 初1517号民事判决第四项、第八项、第九项；三、驳回绿地公司的其他诉讼 请求；四、驳回陈某、于某的其他反诉请求。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：各方当事人均服从一审判决第一项、第二项、第三 项、第六项、第七项，法院予以确认。本案二审争议焦点为： 一审判决认定 的房屋占有使用费及违约金等是否适当。

关于房屋占有使用费。首先，《预售合同》附件八第七条第三款关于房屋 占有使用费的条款系绿地公司为了重复使用而预先拟定，且其未提供证据证  明在合同订立时就该条款与买受人进行了协商，就该条款已向买受人履行了 提示或说明义务。其次，该条款约定的房屋使用费的支付标准，远高于案涉  房屋市场租赁价格，不合理地加重了买受人的责任。最后，绿地公司在陈某  收房前已收到全部购房款，在《预售合同》解除前陈某、于某基于该合同有  权占有使用案涉房屋，故约定自房屋交付之日起计算房屋使用费有失妥当。 因此，陈某、于某主张上述合同条款属于格式条款且不应据此认定占有使用 费，法院予以支持。合同解除后，陈某、于某无权继续占有使用案涉房屋， 其应按判决指定期间腾退房屋并恢复原状。

关于违约金等。因陈某、于某未按期向银行偿还到期贷款本息，致使合 同解除，绿地公司依据合同要求陈某、于某支付延迟腾退赔偿金、合同解除 违约金、未按期向银行偿还贷款本息导致的违约金，均属于违约金范畴。陈 某、于某认为违约金过高并申请法院调整。综合考虑绿地公司因陈某、于某 违约所造成的损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因 素，根据公平原则和诚信原则， 一审判决陈某、于某向绿地公司给付合同解 除违约金、未按期向银行偿还贷款本息导致的违约金、延迟腾退赔偿金共30 万元并无不当，二审不再调整。

【案例注解】

一 、问题的提出

房地产开发企业与买受人签订的商品房预售合同通常使用的系房地产管理部门等行政机关制定的示范文本，且该预售合同需要向房地产管理部 门登记备案。房地产管理部门等行政机关制定的预售合同示范文本，遵循 公平原则，平衡了房地产开发企业与买受人的权利和义务。但实践中，房  地产开发企业在商品房预售中，通过与买受人另行签订补充协议，设置免  除或减轻自身责任、加重买受人责任的格式条款，追求自身利益的最大化。 其中，尤为常见的系对买受人的同一违约行为约定多重违约金，该格式条  款的约定加重了买受人的责任，当双方发生争议后，买受人通常主张该条  款对其不发生效力或该条款无效，对该问题应当如何解决，有必要进行探  讨和厘清。

二 、格式条款的合同订入

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方 协商的条款。格式条款大大降低了缔约成本，保障了交易的高效与便利。格 式条款的本质要件系“未与对方协商”,其内涵涵盖格式条款的内容系格式条 款提供方单方拟定，而非双方自由协商而成，并且不允许非格式条款提供方 修改格式条款的内容。由于格式条款的提供方一般具有优势地位，其可能会  利用格式条款恣意追求己方利益最大化，违背公平原则，不合理地分配合同 交易中的风险。为抑制格式条款可能产生的不公平后果，《民法典》第四百九  十六条第二款，要求格式条款提供方应当遵循公平原则确定双方的权利义务， 并且对于免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款承担主动提示 和被动说明的义务。

《民法典》虽未对“有重大利害关系”作出更详细的规定，但将“免除  或者减轻其责任”作为情形之一进行了列举，因此“有重大利害关系”的其  他情形应当与“免除或者减轻其责任”的程度相当。《民法典》第四百九十  七条第二款将“免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利” 并列，根据体系化解释，“加重对方责任、限制对方主要权利”均应属于与非   格式条款提供方“有重大利害关系”的情形。

对买受人的同一违约行为约定多重违约金的格式条款，属于加重非格式 条款提供方的责任，因此，其系与买受人存在重大利害关系的条款，房地产 开发企业作为格式条款提供方应当采取合理方式提示买受人注意，按照买受 人的要求对该条款予以说明。若其未履行该项义务导致买受人未注意或理解 该约定条款的；则产生买受人可以主张该条款不成为合同内容的法律后果。 需要注意的是，只有合同相对方知晓并理解要约内容后作出承诺，才能达成合意，格式条款提供方如果在格式条款中没有履行提示、说明义务，那么相 当于当事人对合同没有达成合意，所发生的法律效果是该格式条款未订人合 同，而不是对此未进人合同的事项进行效力判断。

三、格式条款的内容控制

(一)格式条款的内容控制规则

格式条款的内容控制，是指依据一定的标准，对已经订入合同的格式条 款进行审查，以确定其法律效力。对于已订入合同内容的，对买受人的同一 违约行为约定多重违约金的格式条款效力进行判断，除审查该合同条款是否 存在民事法律行为无效的一般情形外，更为重要的是应当适用《民法典》第 四百九十七条第二项、第三项规定的格式条款的内容控制规则。对买受人的 同一违约行为约定多重违约金的格式合同条款虽然属于《民法典》第四百九 十七条第二款规定的“加重对方责任”,但该格式条款并非当然无效。《民法 典》第四百九十七条第二款在《合同法》第四十条规定的基础上对“免除或 者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”增加了“不合理”的定 语限制。因此，决定其效力的关键在于合理性审查，即该条款免除或者减轻 其责任、加重对方责任、限制对方主要权利是否不合理。“合理”免除或者 减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款，若其亦不存在 其他合同无效情形，该格式条款是有效的。

(二)“合理性”的衡量

对此“合理性”,应当结合格式条款的约定和合同性质，衡量双方当事人 给付与对待给付之间的等值性，判断该条款的约定是否导致双方当事人权利 义务关系过于失衡、是否违反了《民法典》第四百九十六条确定的格式条款 提供方公平确定双方权利义务关系的原则。关于双方当事人给付与对待给付 之间的等值性，在双务合同中，当事人互负给付与对待给付义务，基于双务 合同的牵连性、对价性理念，在交易双方利益与不利益中确定一个利益均衡 点，达到双方当事人之间的利益均衡，也称“给付均衡的保障”。

具体到本案中，绿地公司作为出卖人，通过预售合同及补充协议，对于 买受人未按期向银行偿还到期贷款本息致使合同解除的违约行为，约定了未 能按期向贷款银行偿还贷款本息导致的违约金、合同解除违约金、迟延腾退赔偿金、房屋使用费等多重违约金。其中关于房屋使用费的合同条款系出卖  人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款，属于格  式条款。该条款中关于房屋使用费的约定，显然加重了非格式条款提供方的  责任。

关于该条款“合理性”的衡量，首先，房屋使用费的支付约定是否合理。出卖人绿地公司在买受人收房前已收到了全部购房款，在双方的合同关系解  除前，基于合同约定，出卖人有权占有使用购房款，买受人有权占有使用涉  案房屋，双方因此产生的利益是对等、平衡的。出卖人设置的格式条款约定  因买受人原因致使合同解除的，买受人在承担合同解除违约金、迟延腾退赔  偿金等多重违约金外，需另行支付自房屋交付之日起的房屋使用费，而对买  受人占有购房款期间的利息未作约定，双方给付与对待给付之间不具有等值 性，未达到双方之间的利益均衡。其次，房屋使用费的计算期间是否合理。 买受人在合同解除前基于该合同有权占有使用涉案房屋，而该条款约定自房  屋交付之日起计算房屋使用费，该费用的计算期间有失妥当。再次，房屋使  用费的支付标准是否合理。根据合同约定，房屋使用费每月按合同总价款1%  计算(每月18487.47元),该条款约定的房屋使用费的支付标准，远高于案  涉房屋的市场租赁价格2至3倍。综上，合同附件中关于房屋使用费的约定  导致双方当事人权利义务关系过于失衡，违背了格式条款提供方公平确定双 方权利义务关系的原则，系属格式条款提供方不合理地加重对方责任，该格式条款无效。

四 、对同一违约行为约定多重违约金后违约金数额的确定

违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和 对守约方的补偿性功能外，还应体现其预先确定性、警示性和效率性。但当 事人就同一违约行为约定多重违约金的，可能导致约定违约金数额过高，存 在违约金酌减规则的适用空间。违约金酌减规则是应对违约金数额过高而产 生的特殊规则，赋予了法官自由裁量权，法院可以对当事人达成的协议进行 千预，这是契约自由的一个例外，其目的在于恢复契约实质自由。而对格式 条款进行内容控制的目的就在于防止提供格式条款一方利用其优势地位，损 害格式条款接受方的正当权益，矫正不公平的格式条款，以实现当事人利益 均衡。格式条款的内容控制规则与违约金酌减规则，均以实现合同的实质正 义为目的。

对当事人就同一违约行为约定多重违约金的条款，在根据前文所述的格 式条款的内容控制规则，排除其无效情形后，对于违约金数额的确定，根据 《民法典》第五百八十四条、第五百八十五条的规定， 一般应当以因违约所造 成的损失为基础进行判断，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预 期利益等因素，根据公平原则和诚信原则综合确定。

本案中，因陈某、于某未能按期向银行偿还到期贷款本息，致使合同解 除，涉案合同中对陈某、于某的违约行为约定了延迟腾退赔偿金、合同解除 违约金、未按期向银行偿还贷款本息导致的违约金，上述均属于违约金范畴。 但是合同约定的多重违约金不应过分高于陈某、于某给绿地公司造成的实际 损失，且陈某、于某认为违约金过高并申请法院予以调整。绿地公司在本案 中主张由于陈某、于某的违约行为给其造成的损失包括：资金周转损失、代 偿银行利息损失90余方元、房屋差价损失30余万元、陈某和于某占用房屋 的损失。绿地公司主张的合同解除后因房屋不能及时出售的资金周转损失尚  未发生，其亦未提供充分证据证明其主张的房屋差价损失数额；关于绿地公 司主张的代偿银行利息损失， 一审判决已将代偿款利息计算至一审庭审当日； 涉案合同解除后，陈某、于某无权继续占有使用涉案房屋，绿地公司主张的 迟延腾退赔偿金，属于其损失范围。本案综合考虑绿地公司因陈某、于某违 约所造成的损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素， 根据公平原则和诚信原则，认定陈某、于某向绿地公司给付解除合同违约金、 未能按期向贷款银行偿还贷款本息导致的违约金、延迟腾退赔偿金共计 30万元。

五、启示

对同一违约行为约定多重违约金的格式条款，系与非格式条款提供方有 重大利害关系的条款，格式条款提供方应当采取合理方式提示对方注意，按 照对方的要求对该条款予以说明。若其未履行该项义务导致对方未注意或理 解该约定条款的，则产生对方可以主张该条款不成为合同内容的法律后果。 此时，无须再对该条款进行效力判断。

对于已经订人合同的对同一违约行为约定多重违约金的格式条款，应当 结合格式条款的约定和合同性质，衡量双方当事人给付与对待给付之间的等 值性，考察该条款的约定是否导致双方当事人权利义务关系过于失衡、是否违反《民法典》第四百九十六条确定的格式条款提供方公平确定双方权利义务关系的原则，判断其是否存在格式条款提供方不合理加重对方责任的无效情形。

对当事人就同一违约行为约定多重违约金的条款，在适用格式条款的内容控制规则，排除其无效情形后，对于违约金数额的确定， 一般应当以因违 约所造成的损失为基础进行判断，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度 以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则综合确定。

 二审法院合议庭成员  巴晶焱  蒋  巍  石  煜 

编写人  北京市第三中级人民法院  巴晶焱  石艳明 

责任编辑 李  明

审稿人 姜启波)

原载《人民法院案例选》2022年第8辑(总第174辑)