买两套房不算“炒房”？法院一锤定音：生存权优先！

案情简介

2014年3月，蒋某与海南某投资公司签订两份《澄迈商品房买卖合同》，购买同一楼层相邻的两套小户型房屋（501房和502房，总面积约175.69平方米），并全额支付购房款。后因开发商涉借款纠纷，其名下房产（含蒋某所购房屋）被法院查封。蒋某以“购房系家庭居住需求”为由提出执行异议，请求排除对501房的强制执行。一审法院仅支持对502房中止执行，蒋某不服上诉。二审法院（海南省高院）最终认定两套房屋共同构成家庭合理居住需求，判决不得执行501房。

争议焦点

本案的核心争议在于：蒋某同时购买两套相邻房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，能否排除强制执行。

裁判要旨  

1. 合同效力与付款事实  

   - 法院确认蒋某在查封前已签订合法有效的买卖合同，并全额支付房款，满足《执行异议和复议规定》第二十九条第一、三项要求。  

   - 尽管开发商名下土地使用权已抵押，但因房屋本身未办理抵押登记且具备预售许可，不影响合同效力。  

2. “无其他居住房屋”的灵活认定

   - 蒋某家庭五口人（夫妻、子女及公婆）原有住房紧张，两套相邻小户型（89.02㎡、86.67㎡）共用入户门，实际可打通使用，符合家庭合理居住需求。  

   - 澄迈县不动产登记中心证明蒋某名下无其他房产，两套房屋整体视为满足生存权的消费范畴，非商业投资。  

3. 生存权优先于普通债权 

   - 法院强调，对“无其他居住房屋”的理解应立足生存权保障，避免机械适用法律。若房产用途为必要居住且无投资属性，可排除执行。  

典型意义

本案明确了司法实践中对“消费者生存权”的优先保护原则：  

1. 实质审查居住需求：购房目的（如家庭人口、房屋功能布局）比单纯套数更能反映消费属性。  

2. 反对形式主义：相邻小户型合并使用符合生活常理，不应因合同数量否定居住用途。  

3. 平衡利益冲突：在开发商财产不足以清偿债务时，消费者的基本居住权优于普通金钱债权。  

结语

蒋某案体现了司法对弱势购房者的保护倾向，通过实质裁判引导开发商规范销售、金融机构审慎抵押。未来，随着家庭结构多样化，法院或需进一步细化“合理居住需求”的认定标准，以兼顾交易安全与生存保障。