开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约400万元。双方约定深业公司应在1994年底前交付房屋，旅游公司按约支付了全部购房款。
但深业公司因供电问题未能按时交房，直到1995年才完成供电并取得竣工验收手续。旅游公司认为深业公司逾期交房已构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。深业公司则辩称供电问题是其无法控制的因素，应按合同约定延期交房。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，应当解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题是其不能控制的事件，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行，只承担部分逾期交房的违约责任。
法院判决
本案经过一审、二审及最高人民检察院抗诉再审，最终最高人民法院判决：双方合同有效，继续履行，深业公司需在判决生效后10日内交付房屋，并赔偿旅游公司自逾期交房之日起至实际交房之日止的利息损失。法院认为，深业公司在供电问题上确实存在不能控制的因素，但逾期交房仍构成违约，只是尚未达到合同约定的解除条件。
律师分析
第一，商品房买卖合同效力的认定。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院仍认定合同有效。这是因为在房地产管理法施行前，只要双方意思表示真实、内容合法，合同效力不因未取得全部证照而当然无效。但实践中，购房者应尽量选择证件齐全的开发商。
第二，逾期交房违约责任的认定。合同约定因不可抗力或非开发商所能控制的事件可以延期交房，但开发商需要提供政府部门的证明文件。本案中供电问题被认定为非开发商所能控制，但开发商仍需对超出合理延期期限的部分承担违约责任。
第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过90天，购房者可以提出终止合同。本案中旅游公司起诉时尚未达到该期限，因此法院不支持解除合同。这提醒购房者，在主张解除合同前要仔细核对合同约定的解除条件是否已经成就。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的违约责任以及解除合同的条件。如果开发商逾期交房，建议及时收集相关证据，包括合同、付款凭证、催告函件等。在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师后再决定是要求继续履行还是解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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