签了购房合同却无实际付款，是买房还是抵债
签了购房合同却无实际付款，是买房还是抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）贷款本息约1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
但合同签订后，清远金融市场从未实际支付过购房款。开发商称，那份1.185亿元的收款收据是华泰公司事后补开的，根本没有对应的银行转账记录。2001年，开发商起诉到法院，要求解除商品房预售合同。
争议焦点
开发商认为：双方签订的只是商品房预售合同，清远金融市场没有付过一分钱，合同应予解除。清远金融市场主张：双方实际是以房抵债，欠款本息已经通过抵债方式结清，合同已经履行完毕，不同意解除。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方真实意思是用房产抵偿华泰公司的欠款，而非真正的房屋买卖。但抵债协议中约定的房产价值与欠款金额基本相当，且开发商并未实际收到购房款，该抵债行为不构成真实的商品房买卖关系。最终，法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，判断合同性质要看双方真实意思。本案中，华泰公司欠钱在先，用房产抵债在后，虽然签了预售合同，但核心是抵债，不是买房。法院会穿透合同形式，审查背后真实的法律关系。
第二，付款凭证必须有实际资金流水支撑。本案中，清远金融市场拿出的收据是事后补开，没有银行转账记录，法院不予采信。实践中，仅凭一张收据很难证明已经付款，尤其是大额交易，必须有对应的银行流水或实际资金往来。
第三，以房抵债协议和商品房预售合同在法律后果上不同。如果是真实的商品房买卖，买方付清房款后可以要求过户；如果是以房抵债，则要审查债务是否真实、抵债价格是否合理，以及是否存在损害其他债权人利益的情形。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方用房产抵债但只给了一张收据，或者签了购房合同但实际没有付款记录，建议尽快咨询专业律师。在文山地区，此类纠纷常见于民间借贷和房地产项目中，关键要保留好银行转账记录、对账单等实际付款证据，避免仅凭一张收据主张权利。另外，以房抵债协议最好明确约定债务金额、抵债房产信息、过户时间等核心条款，避免日后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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