房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司（下称“供销公司”）投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航开发公司（下称“宇航公司”）签了租赁协议。约定整栋楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分定金和租金，商厦开业后，却因消防设施不达标被消防部门责令停业。停业期间，双方对租金该不该付、按什么标准付产生了严重分歧，最终闹上法庭。

争议焦点

供销公司认为，宇航公司实际使用了房屋，即使停业，也应按合同约定全额支付租金。宇航公司则主张，房屋存在消防隐患，是供销公司未能履行“后三通”等配套设施义务，导致商厦无法正常经营，不应支付停业期间的租金，甚至反诉要求供销公司赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定，租赁合同有效，但房屋在违法履行（消防未验收）状态下，宇航公司无法正常使用。法院判决，停业期间的租金不能按合同约定的正常标准计算，而是参照房屋的实际使用价值、当地同类房屋租金水平等因素，酌情确定了较低的租金标准。双方均需为合同违法履行承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要合理。本案中，宇航公司发现房屋消防有问题，可以暂时拒绝支付部分租金，但不能完全拒绝履行合同。法院支持了宇航公司减少租金的主张，但驳回了其完全不付租金的请求。

第二，违法履行状态下的租金标准不能“一刀切”。合同有效，但房屋存在安全隐患导致无法正常营业，法院不会机械地按合同约定判全额租金，而是考虑房屋的实际使用价值、双方过错程度，公平合理地确定租金数额。

第三，出租人有义务确保房屋符合法定使用条件。本案中，消防未验收就开业是双方的共同过错，但出租人作为房屋提供方，负有更重的责任。承租人也要主动核查房屋的合法性，避免“带病经营”带来损失。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋的消防、水电等设施是否通过验收，特别是用于商业经营的场所。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都源于消防不达标。建议在合同中明确约定出租人提供合法房屋的义务，并约定违法履行时的租金减免条款。一旦发生争议，及时固定证据，咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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