开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1990年代，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约数百万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同。
合同签订后，旅游公司按约支付了全部购房款。但深业公司直到1995年才完成房屋建设，延期交房近一年。深业公司解释称，延期是因为供电问题、施工中遇到异常困难等客观原因，属于合同约定的免责情形。旅游公司则认为深业公司构成违约，起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司延期交房超过合同约定天数，已构成根本违约，应解除合同并双倍返还定金。深业公司辩称：延期是因供电部门未及时供电等非其所能控制的原因，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）判决支持解除合同，要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司应交付房屋，但需向旅游公司支付从约定交房日至实际交房日期间的逾期利息。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，关于合同效力。本案中深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，这并不必然导致合同无效。根据当时司法解释，房地产开发经营合同效力的认定需综合考量，只要不违反法律强制性规定，合同仍属有效。
第二，关于延期交房的免责事由。合同约定的免责条款包括"非深业公司所能控制的事件"，供电问题属于此类情形，因此延期交房的部分期间可不计违约责任。但免责事由只能合理顺延交房时间，不能无限期免除责任。
第三，关于解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者方可提出解除合同。本案中旅游公司起诉时，该条件尚未成就，且房屋已可交付使用，法院从促进交易、维护合同稳定的角度，判决继续履行而非解除合同。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房免责条款的范围，避免开发商利用模糊表述规避责任。若遇到延期交房，建议及时固定证据（如催告函、现场照片等），并在合同约定的解除权期限内行使权利。在文山地区，类似纠纷中法院通常优先考虑合同能否继续履行，因此购房者应谨慎评估解除合同的实际效果。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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