未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，双方签了商品房购销合同，总价4亿多。合同约定，必须得到原开发商厚南公司盖章才能生效。顺兴公司付了5000万元后，发现大厦的土地使用权多次转让，厚南公司没有在合同上签字，深发公司也没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求退款并赔偿利息。

实际上，深发公司是从凯鹏公司和朱利达公司手里接手的这个项目，后来又和土地使用权人厚南公司签了合作建房协议。厚南公司虽然事后出了一份承诺书认可销售行为，但始终没有在预售合同上盖章。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同违反法律强制性规定，应当无效，深发公司应返还全部购房款及利息。深发公司则认为：双方合同是真实意思表示，厚南公司事后出具了承诺书，项目手续正在补办，合同应当有效，顺兴公司无权单方解除。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。最高人民法院二审最终认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效，深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商空手套白狼。本案中深发公司连最基本的土地使用权证都没有，合同自然无效。

第二，承诺书不能替代法定手续。厚南公司事后出具的承诺书虽然表示认可销售行为，但不能弥补深发公司没有预售许可证的缺陷。购房人要注意，开发商口头承诺或出具承诺书都不能替代法定的证照。

第三，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。深发公司收了5000万元购房款，必须全额返还并支付资金占用期间的利息。购房人如果遇到类似情况，可以要求开发商返还购房款并赔偿损失。

王德林律师提示：

购买商品房特别是期房时，务必查验开发商的五证是否齐全，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，不要轻易付款。文山地区的购房者如遇到开发商证件不全就收钱的情况，可以依法主张合同无效并要求退款。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市