城市道路随土地转让合同是否有效

城市道路随土地转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把自己名下的一块土地转让给了置地公司，双方签了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但当置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时，发现两个问题：一是土地使用证上标明的道路宽度是30米，但规划部门实际规划的道路宽度是40米；二是土地使用证上标明的使用面积比规划部门实际批准的面积少了1000多平方米。原来，发展公司当初办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致土地证上的信息与规划不符。更关键的是，转让的土地中还包含了城市道路面积，而城市道路属于市政设施，法律上是不允许转让的。

置地公司发现面积少了，多次找发展公司和当地政府要求补偿或退款，但都没有结果，最后只能起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方签订的合同是以整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地证面积与实际不符，而且城市道路不能转让，合同应当无效。

法院判决

一审法院认定合同部分无效，判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。发展公司不服上诉，最高人民法院审理后维持了一审判决，认定城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让部分有效，发展公司应当返还多收的款项并赔偿损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。本案中发展公司将道路面积随同土地一并转让，这一部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。

第二，土地转让合同的履行必须符合规划要求。发展公司向国土部门申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积与实际规划面积不符，这是发展公司的过错，应当承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院采取"可分性处理"原则，对符合规划的土地转让部分认定有效，对违法转让的道路面积部分认定无效，这样既保护了当事人的合法权益，也维护了法律的严肃性。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，一定要核实土地证上的面积与规划部门的实际规划是否一致，特别是要确认转让的土地中是否包含城市道路等不能转让的市政设施。在文山地区，类似的土地转让纠纷也时有发生，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免出现面积不符或违法转让的情况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市