开发商无证售房合同无效 购房款应返还

开发商无证售房合同无效 购房款应返还

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在签订合同时，并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）虽然在事后出具了承诺书，但并未在合同上签字盖章。顺兴公司认为合同存在严重法律缺陷，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还全部购房款及利息。

法院进一步查明，该项目土地原本属于厚南公司，厚南公司与深发公司之间通过一系列复杂的合同进行项目转让和合作建房，但始终未办理土地使用权变更登记手续。深发公司甚至在未取得完整权属的情况下，将项目土地使用权向银行抵押贷款1500万元。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司及厚南公司主张：虽然合同签订时手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，对深发公司的销售行为予以认可，并且项目后续取得了建筑许可证等手续，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间虽然未办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际实施了合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定双方的合作合同有效，但要求双方补办土地使用权变更登记手续。对于深发公司收取顺兴公司的5000万元购房款，法院并未在判决中直接处理。

本案经最高人民法院二审审理后，最终认定深发公司在未取得土地使用权证、未取得商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反法律强制性规定，该合同为无效合同。深发公司因无效合同取得的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，并赔偿相应的利息损失。

律师分析

第一，商品房预售实行许可证制度。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。本案中，深发公司签订合同时未取得土地使用权证和预售许可证，导致合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同无效的法律后果是恢复原状。根据《合同法》规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款属于因无效合同取得的财产，应当全额返还给顺兴公司，并赔偿利息损失。

第三，购房者应当注意审查开发商资质。购房者在签订商品房买卖合同前，应当要求开发商出示土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供上述证件，购房者应当谨慎签约，避免陷入合同无效的风险。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，务必核实开发商是否取得商品房预售许可证。如果开发商以"内部认购""团购"等名义提前销售，且无法提供合法证件，建议不要轻易付款。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘预售许可证信息，确保交易安全。一旦发现开发商无证售房，应及时通过法律途径主张合同无效并要求返还购房款，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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