未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与一家房地产公司（中银公司）签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为一定金额。湛江土地总支付了部分款项，并收到了土地红线图，还出具了收据表示“款、地两清”。
后来，湛江土地总将这块地转卖给了另一家公司（生茂公司）。但生茂公司起诉要求确认转让合同无效，广西高院终审判决认定该转让合同无效，并判令湛江土地总返还生茂公司已支付的款项及利息。为此，湛江土地总又起诉中银公司及其开办单位中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行），要求返还土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，且土地性质为集体所有，双方签订的土地转让合同应属无效，遂溪中行应返还已支付的转让款。遂溪中行则主张，双方签订的实际上是合同转让而非土地使用权转让，合同已实际履行，应认定为有效；而且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，不应得到支持。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，并判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应的利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，因此合同无效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让方必须已经依法取得土地使用权，并办理了出让审批手续。本案中，中银公司既未取得土地使用权，也未办理审批，因此转让合同被认定无效。这提醒我们，在签订土地转让合同前，务必核实对方是否已取得合法的土地使用权证。
第二，诉讼时效的计算以权利人实际主张权利为准。本案中，湛江土地总在出具收据后，曾在上诉中主张权利，法院认定该行为中断了诉讼时效，因此其起诉并未超过法定的两年诉讼时效。这说明，即使签订了“款、地两清”的收据，如果合同存在无效情形，当事人仍可在时效内主张权利。
第三，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。根据《民法通则》规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，湛江土地总支付了转让款，中银公司未取得合法土地使用权，因此遂溪中行作为中银公司的开办单位，应当返还已收取的款项及利息。
王德林律师提示：
在文山地区，土地转让交易中经常出现类似问题。建议您在签订土地转让合同前，务必委托专业律师核实土地性质、出让手续及转让方的资质。如果发现合同存在无效情形，应及时通过法律途径主张权利，避免因拖延而丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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