转让含道路的土地使用权合同是否有效

转让含道路的土地使用权合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将其中一部分转让给了海南置地公司。双方签订了转让合同，置地公司支付了转让款，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时发现，证上写的土地面积比实际可用的面积少了很多，因为证上标明的道路宽度是30米，但规划部门规定该道路是市区主干道，实际宽度是60米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比合同约定的少了上千平方米。

置地公司多次找发展公司和政府部门协商，要求补足面积或退款，但都没有结果，只能起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证上的面积不准确，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方转让合同中涉及城市道路面积的部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因勘测、设计造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积连同土地一起转让，这部分合同内容是违法的，应当认定无效。

第二，发展公司向国土局申办土地使用证时，提供的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上的面积与规划不符，发展公司对此负有主要责任。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。对于符合规划要求的土地面积，双方可以继续履行合同，但多收的转让款必须退还。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，一定要核实土地证上的面积是否与规划部门的要求一致，特别是涉及道路、绿化等公共设施的用地。建议在签订合同前，到当地规划部门查询土地的实际规划情况，避免因面积不符引发纠纷。文山地区的朋友如有类似问题，可携带相关材料到律师事务所详细咨询。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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