买房签了预售合同但没付款，合同有效吗
买房签了预售合同但没付款，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州一个商贸中心的四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与银行签订了《房地产预售契约》，但这份合同实际上是华泰公司法定代表人代开发商签的。
合同签完后，双方一直没有实际履行。银行拿出一张1996年的收据，说已经用贷款抵了楼款，但开发商说这张收据是后来补的，根本没有实际付款。2001年，开发商起诉要求解除合同。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，银行没有实际付过一分钱，合同应当解除。银行认为：双方签的是以房抵债合同，贷款已经通过抵债方式付清了，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同名为商品房预售，实为以房抵债。银行未能证明已实际支付购房款，但合同本身不违反法律强制性规定，应继续履行。最终判决驳回开发商解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。本案中双方虽然签了《房地产预售契约》，但背景是华泰公司欠银行贷款，用房产抵债，实质是以房抵债合同。法院会综合签约背景、付款方式、当事人真实意思来判断合同性质。
第二，以房抵债合同和商品房预售合同在法律后果上不同。以房抵债的核心是债务清偿，只要债务真实、抵债意思明确，合同就有效。而商品房预售合同要求购房者实际支付购房款，否则开发商可以要求解除合同。
第三，收据不等于付款凭证。银行虽然拿出了一张收据，但没有相应的银行转账记录或付款凭证，法院不会仅凭一张收据认定付款事实。打官司时，证据链完整比单一证据更重要。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似问题，签合同时一定要明确合同性质，是买房还是抵债，写清楚付款方式、时间节点。保存好银行转账记录、收据、协议等全套材料，避免事后扯皮。建议签约前咨询专业律师，防止合同性质不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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