按揭买房未办抵押登记是否有效

按揭买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行依约放款，中振公司陆续还款，但未办理抵押登记手续。

后来中振公司因资金问题停止还款，银行多次催收无果，起诉到法院要求解除合同、收回贷款本息，并主张对抵押房产的优先受偿权。中振公司则以合同未办理抵押登记为由，主张抵押条款无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押应属无效。而且中振公司在之后又将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先权。

宝丰支行认为：按揭合同是各方自愿签订，内容不违法，已经实际履行，应当认定为有效合同。抵押登记不是合同生效的必要条件，中振公司后来的抵押行为不能否定在先的按揭效力。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决：认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还剩余贷款本息，如不履行则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时纠正了一审关于担保人责任的判决。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押不同。楼宇按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中各方真实意思表示一致，合同内容不违法，且已实际履行，法院保护交易稳定和诚信原则，不支持以程序瑕疵否定合同效力。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。中振公司将同一房产抵押给其他机构的行为，发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能办理有效抵押，不影响银行对抵押物享有的优先权。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，即使当地有抵押登记要求，也建议及时办理登记手续，以免产生争议。在文山地区，购房者签订按揭合同后应主动配合银行完成抵押登记，这能更有效地保障各方权利。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市