未取得土地证和预售证的商品房预售合同是否有效

未取得土地证和预售证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

然而，顺兴公司后来发现，深发公司根本没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。原来，这块地的使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司只是通过一系列复杂的项目转让合同才获得了开发权。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则辩称：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，对深发公司的销售行为予以认可，并且双方已经在实际履行合同，大厦已经建到正负零，合同应当继续有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司取得合法土地使用权后，与深发公司建立了合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记手续，但已实际实施了合作行为，因此认定合同有效。但最高人民法院在二审中纠正了一审判决，认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应属无效。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键在于开发商是否具备法定的预售条件。根据我国法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证。缺少任何一项，都可能导致合同无效。

第二，本案中，深发公司虽然通过项目转让合同获得了开发权，但始终没有取得土地使用权证，也没有办理预售许可证，因此不具备对外预售商品房的主体资格。即使厚南公司事后出具了承诺书，也不能弥补这一根本性的法律缺陷。

第三，这个案例提醒我们，购房者在签订商品房预售合同时，一定要先核实开发商是否取得了“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，即便合同已经签订、款项已经支付，合同也可能被认定为无效，届时购房者将面临资金无法追回的风险。

王德林律师提示：

如果您正在考虑购买期房，请务必在签订合同前要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，也有类似案例提醒购房者注意审查开发商的资质和证件。如果发现开发商证件不全，建议不要轻易支付定金或购房款，必要时可以咨询专业律师，避免陷入合同无效的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市