买房按揭贷款没办抵押登记，合同还有效吗

买房按揭贷款没办抵押登记，合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2017年，一家公司向银行申请楼宇按揭贷款，用于购买武汉泰合广场的商业楼层。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，公司也按期还了一段时间本息。后来公司资金链断裂，没能继续还款，银行起诉到法院，要求解除合同并拿回欠款。

公司方面称，这笔贷款合同没有按武汉市的规定办理抵押登记，所以抵押部分应当无效。而且公司后来又把同一房产抵押给了另一家金融机构，并办理了登记。但银行认为合同有效，应当继续履行。

争议焦点

购房公司主张：合同没办抵押登记，违反地方规定，抵押部分无效；自己后来已将该房产抵押给别人并办了登记，银行对该房产没有优先受偿权。

银行主张：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效；抵押登记不是合同生效的必要条件，银行有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、公司归还欠款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不适用地方规章关于抵押登记无效的规定，合同有效。公司后来设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，楼宇按揭合同的性质与普通抵押不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，获得贷款后再分期还款，银行对房屋享有优先受偿权。这种合同关系不以抵押登记为生效条件，只要合同内容合法、双方真实意思表示，就应当认定有效。

第二，地方规章不能否定合同效力。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，不能作为认定合同无效的法律依据。国家法律层面没有规定抵押未经登记即无效，所以不能仅因未办登记就否定合同效力。

第三，重复抵押的效力取决于在先权利。本案中，后续的抵押登记因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行而无效，不影响银行在先按揭合同的权利。购房人不能通过重复抵押来规避还款义务。

王德林律师提示：

购房者或企业办理按揭贷款时，即使暂时没办抵押登记，也不代表合同无效。但为避免后续纠纷，建议在签订合同后尽快办理抵押登记。如果您在文山地区遇到类似按揭贷款纠纷，建议咨询专业律师，明确合同效力及各方权利义务，避免因重复抵押或未登记导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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