预售商品房合同与以房抵债合同的区别

预售商品房合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元，双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州某商贸中心四楼、六楼的商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，约定以港币1.185亿元购买上述房产。

但实际上，双方并未真正付款和交房。清远金融市场声称已通过贷款抵楼款的方式付清了房款，并拿出了一张加盖开发商项目开发部公章的收据。开发商则称该收据是华泰公司事后补开的，根本没有实际付款。双方因此产生纠纷，开发商起诉要求解除商品房预售合同。

争议焦点

开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付购房款，合同目的无法实现，应当解除合同。

人行清远支行认为：双方实际是以房抵债，贷款本息已经抵作房款，合同已经履行完毕，不应解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债协议。清远金融市场未能提供充分证据证明其已实际支付购房款，其持有的收据系华泰公司事后补开，不能证明真实付款。法院判决解除双方之间的商品房预售合同。

律师分析

第一，合同性质的认定要看双方真实意思表示和实际履行情况。本案中，虽然之前有抵债协议，但双方最终签订的是正式的商品房预售合同，并办理了预售登记，因此应按商品房买卖关系处理。

第二，付款凭证不能只看表面。收据、发票等凭证必须有真实的付款流水相印证。如果只有一张收据而没有银行转账记录或现金收付记录，法院很难认定付款事实。

第三，以房抵债和商品房买卖是两种不同的法律关系。以房抵债需要双方明确约定，并实际办理房产过户或登记手续，不能简单用一张买卖合同代替。

王德林律师提示：

如果您在购房或债务处理中遇到类似情况，一定要保留好真实的付款凭证，包括银行转账记录、收据、合同等，避免事后产生纠纷。在文山地区，也有不少因合同性质认定不清引发的诉讼，建议在签订重要合同前咨询专业律师，明确双方权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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