房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议。双方约定：供销公司将整栋大楼租给宇航公司，租期20年，租金按年递增。宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套工程。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金。

然而，商厦开业前，供销公司未能完成供电增容，导致用电量不足，消防系统也未通过验收。消防部门认定商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，供销公司则起诉要求支付欠租。

争议焦点

供销公司认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按照合同约定支付租金，不能以消防、供电问题为由拒付。宇航公司则认为：供销公司未能完成供电增容和消防验收，导致商厦无法正常经营，已构成违约，自己有权拒绝履行付款义务。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同合法有效。供销公司未按约定完成供电增容和消防验收，导致商厦在违法状态下经营，构成违约。宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在供销公司未能纠正违约行为前，可以暂停支付租金。法院最终判决：对于违法经营期间的租金，不能按合同约定标准计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致合同目的无法实现时，另一方可以暂停履行自己的义务，这符合公平原则。本案中，供销公司未能完成供电和消防工程，直接影响了商厦的正常经营，宇航公司因此有权拒付租金。

第二，违法经营期间的租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋在违法状态下使用，比如未经消防验收就开业，那么这期间的租金应当根据实际使用价值和市场行情重新认定，而不是死守合同约定的金额。法院参照市场租金标准判决，体现了实事求是的精神。

第三，租赁双方都应当重视合同约定的配套设施义务。供电、消防等基础条件直接影响房屋能否正常使用，出租方如果承诺了这些条件，就必须切实履行，否则可能面临租金无法足额收取的风险。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定配套设施完成的时间和标准，比如供电容量、消防验收等。如果对方未能履行，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在合同履行中注意收集付款凭证、验收记录等材料，以便维权时使用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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