按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了楼宇按揭贷款合同，由宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，但中振公司只偿还了部分本息，剩余款项未能按期支付。宝丰支行多次催收无果，起诉到法院要求解除合同、中振公司还款，并主张对抵押房屋的优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押应认定为无效。而且中振公司在之后又将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，银行对该房屋不享有优先受偿权。

宝丰银行认为：合同是各方自愿签订，内容合法且已实际履行，抵押登记手续欠缺不影响合同效力，银行应享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司将房屋抵押给第三方的行为发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同存在区别。按揭购房中，购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行发放贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力与登记效力是两回事。未办理抵押登记，影响的是抵押权能否对抗第三方，但不影响合同本身的有效性。只要合同内容不违法、不损害他人利益，各方就应遵守合同约定。

第三，重复抵押问题要看时间先后。本案中，中振公司将房屋抵押给另一家信托公司是在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此不能以此否定银行的权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应重视抵押登记手续，虽然未登记不必然导致合同无效，但会削弱银行对房屋的优先受偿权，增加贷款风险。在文山地区，购房者签订按揭合同后应及时配合银行办理预告登记或抵押登记，避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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