未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

然而，顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司，而深发公司并没有取得合法的售房资格。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但事后已经补办了相关审批手续，且双方实际履行了合同，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，因此该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证后才能对外销售房屋，否则合同无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司必须全额返还，并支付占用期间的利息。

第三，购房者在签订购房合同前，一定要核实开发商是否取得了必要的证件。如果像本案中这样在手续不全的情况下签约，不仅可能拿不到房子，追讨购房款也会耗费大量时间和精力。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的“五证”，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门官网查询楼盘预售许可信息，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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