购买土地后发现面积缩水，合同是否有效

购买土地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司从另一家公司手中购买了一块土地，双方签订了转让合同，买方也拿到了土地使用证。但买方准备开发时，发现土地使用证上标注的面积和实际面积差了上千平方米。原来，卖方转让的土地中包含了一段城市道路，而城市道路属于市政设施，法律上是不允许转让的。买方多次要求卖方退款或补偿，但都没有结果，最后只能起诉到法院。

争议焦点

买方认为：卖方提供的土地面积不实，而且把城市道路也当作可转让的土地卖给我，合同应当无效，卖方要退钱并赔偿损失。卖方认为：我们是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土部门核发的，我们没有过错，合同应当有效，不应赔偿。

法院判决

最高人民法院最终认定：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，卖方把道路面积和土地一起转让，这部分转让行为无效。符合规划要求的土地面积部分，转让行为有效。法院判决卖方返还多收的土地转让金，并赔偿买方因设计、勘察等产生的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于公共设施，法律明确禁止转让。在土地转让合同中，如果转让的土地中包含城市道路，这部分转让行为是无效的。买方不能因为拿到了土地使用证，就认为所有面积都是合法的。

第二，土地使用证上的面积与实际面积不符，往往是因为办证时提供的规划图纸未经审批。这种情况下，卖方需要承担主要责任。买方在购买土地前，应当主动向规划部门核实土地的规划用途和实际面积。

第三，合同部分无效不等于合同整体无效。法院会根据实际情况，将有效部分和无效部分分开处理。无效部分的转让金应当返还，因卖方过错给买方造成的损失，卖方也要赔偿。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，一定要向规划部门核实土地的规划用途和实际面积，不能只看土地使用证。如果发现面积缩水或包含市政设施，要及时主张权利。文山地区的朋友在遇到类似纠纷时，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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