买房签预售合同还是以房抵债，法院怎么区分
买房签预售合同还是以房抵债，法院怎么区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，还不上，就和银行商量用广州一个商贸中心的四楼、六楼商铺来抵债。双方签了《抵债协议书》，约定把商铺登记到银行名下，当作还债。
随后，开发商（省一建城建分公司）和银行签订了《房地产预售契约》，开发商同意将商铺卖给银行，总价1.185亿港元。但银行实际没付钱，而是用之前欠款来冲抵房款。几年后，开发商以银行没付款为由起诉，要求解除合同。
争议焦点
银行主张：双方签的是商品房预售合同，我已经用贷款抵楼款的方式付清了全部房款，开发商应当继续履行合同。
开发商主张：银行没有实际付款，所谓的收据是后补的，双方真实关系是债权债务抵销，不是真实的房屋买卖，合同应当解除。
法院判决
法院经审理认为，双方虽然签了《房地产预售契约》，但从背景看，这实际上是华泰公司以房抵债的延伸，银行并未实际支付购房款。开发商出具的收据系事后补开，没有真实的付款凭证。最终认定双方之间是“以房抵债”关系，不是真实的商品房预售合同，支持开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同性质不同。预售合同是真实的买卖关系，买房人需要实际支付房款；而以房抵债是债务人用房产抵偿欠款，双方之间没有真实的资金往来。
第二，法院会综合审查合同签订的背景、付款凭证、收据出具时间等因素来判断合同性质。如果只有买卖合同形式和收据，但没有实际付款记录，很可能被认定为以房抵债。
第三，对于购房者来说，如果开发商要求“以债抵房”，一定要保留好原始的债权凭证和抵债协议，避免日后被认定为虚假交易。
王德林律师提示：
买房时要看清合同性质，如果对方说“用欠款抵房款”，最好把抵债协议和预售合同一起签，并保留好银行转账记录、欠款凭证等证据。在文山地区，类似的以房抵债纠纷也时有发生，建议购房前咨询专业律师，避免因合同性质不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市