房屋租赁中违法经营时租金如何计算

房屋租赁中违法经营时租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，并将整幢大楼出租给宇航公司经营。双方签订了租赁协议，约定租期20年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金后，商厦在未通过消防验收的情况下就开张营业。后来消防部门检查发现存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦停业后，双方因租金支付问题产生纠纷，供销公司起诉宇航公司追讨租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

供销公司认为宇航公司应当按合同约定支付全部租金，停业是宇航公司自身原因造成。宇航公司则认为商厦消防不达标是供销公司未履行合同义务所致，停业期间的租金不应按原标准计算。

法院判决

最高人民法院二审认定：合同有效，但商厦在违法状态下经营，宇航公司实际无法正常使用房屋，停业期间的租金不应按合同约定标准计算。法院酌情将停业期间的租金标准降低，同时宇航公司也需对自身未尽到消防义务承担部分责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权要谨慎行使。当一方违约时，另一方可以暂不履行自己的义务，但必须及时通知对方并保留证据，否则可能被认定为违约。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金标准不必然按合同约定。如果房屋存在安全隐患导致无法正常使用，承租人有权要求降低租金或解除合同。

第三，消防验收是房屋出租前的法定义务。出租人未完成消防验收就交付房屋，承租人也明知却仍开业经营，双方都有过错，法院会根据过错程度分担责任。

王德林律师提示：

租赁房屋时务必查验消防验收合格证明，不要为了赶开业时间而冒险经营。如果发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租人整改。在文山地区，我们曾处理过多起因消防问题引发的租赁纠纷，建议双方在合同中明确约定消防验收义务和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市