买房后开发商逾期交房，购房者能否解除合同
买房后开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的一层房屋，总价款约1000万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司未能按时交房的原因，主要是供电问题：电业局未及时落实供电设施，导致大厦无法正常供电。深业公司称这属于合同约定的“非其所能控制的事件”，应当延期交房。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，应当解除合同，退还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则认为：供电问题是其无法控制的外部因素，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，合同应当继续履行。
法院判决
本案经过黑龙江省高级人民法院一审、最高人民法院二审，最终判决：合同有效，继续履行；深业公司应于判决生效后30日内交付房屋，并向旅游公司支付从约定交房日到实际供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及同期贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，合同解除权的触发条件很关键。本案中，合同约定“逾期交房超过90天，旅游公司可提出终止合同”。但法院查明，深业公司逾期交房的原因之一是供电问题，属于合同约定的可延期情形，因此实际逾期天数未达到90天的解除条件。
第二，开发商逾期交房的违约责任不因“不可控事件”而完全免除。即便供电问题属于延期事由，深业公司仍需对超出合理延期范围的时间承担违约责任，按银行贷款利率赔偿购房者损失。
第三，购房者应注意区分“合同无效”与“合同违约”。本案中，最高人民检察院曾以深业公司未取得土地使用权证书为由主张合同无效，但法院认为合同签订时相关手续正在办理中，且后续已补办，合同仍属有效。合同有效不等于开发商无责，购房者仍可主张违约金。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，务必关注合同中关于“逾期交房解除权”的具体天数约定，以及“免责事由”的范围。如果开发商以“不可控事件”为由延期交房，购房者应要求其提供政府部门的证明文件。在文山地区，类似纠纷中不少购房者因未及时固定证据而维权困难，建议保留好合同、付款凭证、催告函等关键材料。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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