未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但合同签订时并未签字盖章。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同应当无效。

深发公司辩称：公司已经与土地权利人厚南公司达成合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司收取的7000万元利润保证金条款因显失公平而无效。案件后经最高人民法院二审，核心问题在于：未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订的预售合同，是否有效。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是强制性规定，违反这些规定的合同可能被认定为无效。本案中深发公司在签约时未取得这些证件，合同存在重大法律瑕疵。

第二，即使土地权利人厚南公司事后出具承诺书表示认可，也不能弥补签约时深发公司没有预售资格的问题。合同生效条件在签约时就已确定，事后追认不能改变合同成立时的合法性缺陷。

第三，对于购房者来说，签约前一定要核实开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就要警惕合同可能无效的风险，避免像本案中的顺兴公司那样支付了5000万元后陷入纠纷。

王德林律师提示：

购买商品房前，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易签约付款。在文山地区，您可以到当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可，也可以委托律师进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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