商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》。华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.2亿元，华泰公司同意用其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）来抵债，折合金额正好是欠款本息。
随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产。但双方并未实际付款和交房。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除合同。人行清远支行则主张，贷款已抵作楼款，房款已付清，并出示了一张盖有专用章的收据。省一建城建分公司认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，清远金融市场从未实际支付购房款，合同未履行，应依法解除。
人行清远支行认为：双方签订的《抵债协议书》已明确用贷款本息抵作购房款，收据证明房款已付清，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是华泰公司以房产抵偿欠清远金融市场债务的以房抵债合同，而非真实的商品房预售合同。清远金融市场与省一建城建分公司之间并未建立真实的商品房买卖关系。因此，省一建城建分公司要求解除商品房预售合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。最终驳回了省一建城建分公司的诉讼请求。
律师分析
第一，本案的核心是区分“以房抵债”和“商品房预售”。以房抵债是债务人用房产折价抵偿债务，双方之间是债权债务关系；而商品房预售是开发商与购房人之间真实的房屋买卖关系。本案中，双方的真实意图是用房产抵债，而非买卖。
第二，判断合同性质不能只看合同名称，要看双方的真实意思表示和实际履行情况。虽然签订了《房地产预售契约》，但结合《抵债协议书》的内容，可以认定双方并无真实的买卖意图，而是以房产抵偿债务。
第三，对于购房者而言，要警惕“以房抵债”形式的交易。如果开发商用房产抵偿债务，购房人需要确认自己是否真正取得了房屋所有权，以及是否存在其他债权人主张权利的风险。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在签订合同时，务必明确合同性质，并保留好付款凭证、收据等证据。
王德林律师提示：
签订购房合同时，要仔细阅读合同条款，明确是商品房买卖还是以房抵债。如果涉及以房抵债，应要求对方提供完整的债务凭证和产权证明，并办理预告登记或过户手续。在文山地区，建议在交易前咨询专业律师，避免因合同性质不清而引发纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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