购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行按约支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司在偿还部分贷款本息后，剩余款项迟迟未还。宝丰支行多次催讨无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来抵偿欠款。中振公司则主张，合同签订后没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押无效，所以合同也无效。

争议焦点

中振公司认为，合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的房地产抵押管理办法，抵押应当无效，且其后来又将同一房屋抵押给了另一家公司并办理了登记，因此本案按揭合同应属无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应当认定为有效。

法院判决

一审湖北省高级人民法院认定合同有效，判令解除合同，中振公司偿还贷款本息，如不能清偿则以抵押物拍卖价款优先受偿。最高人民法院二审维持了一审关于合同效力的认定，认为楼宇按揭不同于一般抵押，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据，驳回了中振公司的上诉请求。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两个不同的问题。合同是否有效，主要看双方是否自愿、内容是否违法。本案中，合同是各方真实意思表示，不违反国家法律，因此有效。抵押登记只是对抗第三人的条件，不登记不影响合同本身的效力。

第二，地方性规定不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的办法属于地方规章，而当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，法院不能仅依据地方规定否定合同的效力。

第三，购房人将同一房屋重复抵押，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。本案中，中振公司事后将房屋抵押给其他公司，但该抵押设立在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响本案按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者签订按揭贷款合同后，应当及时办理抵押登记手续，以保护自身权益。如果遇到开发商或银行拖延办理，可以主动督促并保留证据。在文山地区，购房按揭纠纷时有发生，建议购房者在签约前仔细阅读合同条款，明确各方权利义务，避免因手续不全引发争议。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市